物件情報：
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所在地：大阪府大阪市中央区谷町5丁目
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交通：
- 大阪メトロ谷町線「谷町六丁目駅」徒歩1分
- 長堀鶴見緑地線「谷町六丁目駅」徒歩3分
- 中央線「谷町四丁目駅」徒歩7分 -
家賃：月額154,000円
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管理費：なし
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敷金・礼金：敷金なし、礼金2ヶ月（30.8万円）
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保証金：なし
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契約形態：定期借家契約（2年）
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面積：35.94㎡（約10.9坪）
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建物構造：RC造 地上10階建／7階部分
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築年月：2000年9月（築24年）
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設備：オートロック、バス・トイレ別、エレベーター、室内洗濯機置場
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その他：★民泊可能、契約更新相談可
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物件URL：
https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987062710/50107889/x06987062710.html
民泊適正評価：★★★☆☆（3/5）
駅徒歩1分の抜群の立地と、オートロック付きRCビルという安心感は大きなメリット。ただし、面積35.94㎡では3名以上の宿泊はやや窮屈で、デザイン・設備での工夫が必要。また、定期借家契約（2年）という期間制限と礼金2ヶ月（約31万円）という初期費用がリスク要素。家具・家電等の初期投資を含めると、投資回収には1年以上を要する可能性があります。
契約前に確認すべきポイント：
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用途地域と許認可の可否
→ 本物件が「旅館業許可」対象エリアか確認。可能であれば簡易宿所取得、難しければ住宅宿泊事業（民泊新法）となり年間180日上限に。 -
定期借家の契約更新条件
→ 2年契約終了後の継続可否、賃料改定の有無、再契約手数料などを事前に確認。 -
上下階のテナントとの関係性
→ 民泊は出入り・音・ゴミ等で他テナントからクレームの出やすい業態。管理会社と調整が必要。 -
消防設備の対応
→ 民泊用の簡易宿所では非常灯・誘導灯などの追加設置が求められる可能性あり。
周辺地域の民泊稼働率（大阪市中央区）：
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平均稼働率：65〜75％
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インバウンド観光客の回復により、2025年大阪万博を見据えて回復傾向。
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特に谷町六丁目〜心斎橋周辺は人気エリアで、週末〜連休の予約は取りやすい反面、平日の稼働に工夫が必要。
運営した場合の想定年間利益（旅館業許可取得・簡易宿所運営の場合）：
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宿泊単価：12,000円／1泊（最大2〜3名想定）
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稼働率：70％
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年間宿泊数：255日
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年間売上：12,000円 × 255日 = 3,060,000円
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年間支出：
- 家賃：154,000円 × 12 = 1,848,000円
- 光熱費・清掃費・管理費：約50万円
- 合計：約2,348,000円 -
年間想定利益： 約71万円
収益が伸び悩む場合の改善アイデア：
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単身〜カップル特化のデザイン民泊に
→ 写真映え・ミニマル・北欧調など内装を尖らせて、SNS映え戦略で訴求。 -
中長期滞在プラン導入
→ 滞在ニーズの高いビジネス出張者・研修滞在・インバウンドの1ヶ月利用者向けに柔軟対応。 -
連携パートナー施策
→ 近隣ゲストハウスやインバウンド向けツアー会社と提携し、集客チャネルを確保。 -
YouTuber・TikToker向け簡易撮影スタジオ利用との併用
→ 平日の空室対策に「撮影用貸し」や日中の時間貸しを導入。
まとめ（総評）：
谷町六丁目駅徒歩1分、中央区アドレスで民泊可能な35㎡の貸店舗物件は、立地と用途の柔軟性が大きな魅力です。しかし、定期借家契約（2年）とやや高めの賃料、狭めの面積という制約をどう克服するかが問われます。短期集中型で投資回収するには、内装・集客力・レビュー管理など運営スキルが重要。民泊経験者や、既にノウハウのある方には検討価値ありですが、初心者が安易に手を出すにはやや難易度の高い物件です。