■物件情報
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【物件名】momo戸建て福田南
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【所在地】岡山県岡山市南区福田
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【交通】バス停「福田公会堂前」徒歩8分（最寄駅なし）
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【賃料】45,000円
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【管理費】なし
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【敷金/礼金】なし / なし
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【間取り】3DK（和6・和6・洋6・DK6）
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【面積】59.68㎡
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【築年月】1983年（築42年）
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【構造】木造2階建て
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【駐車場】あり（月額5,000円）
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【ペット可】小型犬相談可
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【民泊】相談可（家賃応相談）
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【URL】物件詳細ページ（OCN）
■民泊適正評価（5段階）
立地：★☆☆☆☆
公共交通はバス便のみ、しかも最寄りバス停から徒歩8分。観光目的の旅行者にとっては利便性が非常に低く、外国人観光客の集客はかなり難しい。車でのアクセス前提なら可能性はあるが、ターゲットが限定される。
家賃・コスト：★★★★★
家賃4.5万円＋駐車場5,000円という固定費の安さは非常に魅力的。初期投資も抑えられ、民泊運営のハードルは低い。ただし安くても「稼げなければ意味がない」という点は肝に銘じるべき。
広さ・間取り：★★★☆☆
3DK・59㎡という広さは1〜3名程度の宿泊にはちょうど良く、和室2部屋という構成も「田舎体験型」民泊として活かせる可能性あり。
建物の状態：★★☆☆☆
築42年の古さは否めない。床リフォーム済みとの記載はあるが、他の水回りや外観の劣化も考慮すべき。レビューで「古臭い」「汚い」と言われないよう、内装や清掃の徹底が必要。
総合評価：★★★☆☆（3.0/5）
立地の悪さと築年数の古さが足を引っ張るが、コストが非常に低いため、工夫次第では小規模民泊や中長期滞在者向け運用が可能。
■契約前に確認するポイント
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岡山市の住宅宿泊事業制度で民泊可能な地域・用途地域に該当するか
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近隣住民との距離感・騒音リスク（住宅街なのでクレーム対策必須）
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リフォーム・家具導入コストの見積もり（築年数が古いため初期費用はある程度必要）
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民泊用に家賃が変更される可能性（「家賃応相談」とあるため事前確認必須）
■周辺地域の平均稼働率（岡山市）
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平均稼働率：40〜50％程度（エリアにより変動大）
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岡山駅周辺では稼働率60％超の物件もあるが、南区福田は観光需要が非常に少ない
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周辺には観光資源や商業施設が少なく、基本的に「地元需要」がメインになる可能性大
■運営した場合の想定年間利益（試算）
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【前提】
宿泊料金：1泊6,000円
稼働率：40％（約146泊/年） -
【年間売上】
6,000円 × 146泊 = 876,000円 -
【年間支出】
家賃＋駐車場：50,000円 × 12ヶ月 = 600,000円
光熱費・清掃・OTA手数料等：約200,000円 -
【想定年間利益】
876,000円 − 600,000円 − 200,000円 = 76,000円（黒字だが非常に低利）
■想定利益が低い場合の改善策
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「ペットと泊まれる宿」への特化： ペット可は競合が少ないため、差別化に有効
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中長期滞在者向け運用（30日以上）： 地方への転勤者・工事関係者などの利用を狙う
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農業体験・地域体験型の付加価値提供： 農園や地元の人とのコラボで「田舎体験」を売りにする
■まとめ｜「コスト安＝成功」とは限らない、立地の弱さをどう補うかが鍵
家賃の安さだけで民泊運営を始めると、思わぬ苦戦を強いられる可能性があります。この物件はまさにその典型。立地や築年数からくるデメリットを理解した上で、「誰に貸すか」「どう使ってもらうか」を明確にしない限り、利益は出ません。
「格安で始められる民泊」というのは確かですが、「収益を出せる民泊」かどうかは別問題。低予算で失敗しないためにも、戦略と準備が不可欠です。