物件情報
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【URL】物件詳細はこちら
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【住所】大阪府大阪市淀川区三国本町3丁目
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【最寄り駅】阪急宝塚線「三国駅」徒歩3分
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【賃料】月額66,000円
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【管理費】なし
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【敷金／礼金】なし／6.6万円
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【面積】46.29㎡
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【築年】1971年9月（築53年）
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【構造】軽量鉄骨造・2階建ての1階部分
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【契約形態】定期借家契約（7年）
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【設備】シャワールーム・バス・トイレ別（現況渡し）
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【備考】民泊相談可・EC事業・事務所・整体院等も相談可能
民泊適正評価（5段階）
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立地：★★★☆☆（駅近だが観光拠点としては弱い）
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設備：★☆☆☆☆（最低限の水回り、現状では宿泊施設に不向き）
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費用：★★★★☆（家賃が安く、初期コストも抑えられる）
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周辺環境：★★☆☆☆（住宅地中心で、観光客向けニーズは低め）
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総合評価：★★☆☆☆（費用面の魅力はあるが、使い道に工夫が必要）
契約前に確認するポイント
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建築基準法・消防法の遵守：築年数が古いため、民泊用途で使用する際には消防設備の追加・用途変更手続きが必要な可能性大。
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水回りの整備費用：宿泊用途に耐えるためには、シャワールームやトイレの改修が必須。費用と工期の見積もりが先決。
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定期借家契約のリスク：7年契約で再契約できる保証がないため、中長期のビジネス計画には不向き。
周辺地域の平均稼働率
民泊データによると、大阪市淀川区の平均稼働率は年間55〜60%前後。ただしこれは「新大阪」周辺のようなアクセス拠点に集中しており、三国周辺ではやや下がる傾向にあります。想定稼働率は50％と見ておくのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益（概算）
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【想定宿泊費】5,000円／泊（1〜2人向け簡易民泊）
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【年間稼働日数】180日（稼働率50％）
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【年間売上】約90万円
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【年間家賃】79.2万円（6.6万円 × 12ヶ月）
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【その他費用】光熱費・清掃費・プラットフォーム手数料 約20万円
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年間利益：▲9.2万円（赤字）
想定利益が低い場合の改善案
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ゲストハウス運営ではなく、倉庫型レンタルスペースとして活用
→ EC商品の一時保管、YouTube・TikTok撮影スタジオ、小規模セミナールームなど、滞在型でなく利用時間型サービスに転換することで収益性向上が狙える。 -
シャワーと簡易キッチンを整備し、中期滞在者向けへ転用
→ 近隣でのリモートワークや短期出張者をターゲットにする戦略も有効。 -
「現状渡し」を逆手にとってDIY民泊物件として企画打ち出し
→ 「リノベーションして貸し出すなら自由にやってOK」な柔軟性を活かし、安価で特色ある宿に変える発想もアリ。
まとめ
初期費用が圧倒的に低く抑えられる点では非常に魅力的な物件です。しかし築50年以上、現状渡し、水回りが貧弱という三重苦により、そのままでは民泊として使うのは現実的ではありません。民泊運営に慣れている上級者向け、もしくはDIY型の改装を前提としたチャレンジ枠と捉えるのが正解でしょう。リスクを取れる個人や、小規模事業者にとっては、アイデア次第で化ける“素材物件”と言えます。