物件情報
東大阪市菱江 民泊可能 4LDK 戸建て（ジモティー掲載）
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所在地：大阪府東大阪市菱江（詳細非公開）
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交通：地下鉄中央線 荒本駅 徒歩12分／近鉄奈良線 若江岩田駅 徒歩18分
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家賃：54,000円（管理費4,000円）
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間取り・面積：4LDK／60.57㎡
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築年数：不明（リフォーム予定あり）
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駐車場：なし（別途確保要）
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その他：民泊可、ペット相談可、事務所・シェアハウス・カフェ等相談可
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初期費用目安：約23.7万円（保証会社・礼金含む）
民泊適正評価
評価：★★★☆☆（3/5）
良い点
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家賃が非常に安く、収益化のハードルは低め
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仲介手数料なし、敷金もゼロ、初期費用が抑えられる
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民泊、シェアハウス、事務所など柔軟な用途で使える
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リフォーム予定で一定の内装改善が期待できる
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オーナーが柔軟で、交渉しやすい体制（直接契約）
悪い点
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築年数・構造が不明で老朽化リスクあり
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駐車場がないのは地方物件としては大きな減点
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駅から徒歩12分とアクセスは中途半端
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周辺は住宅地で観光資源が乏しく集客力に欠ける
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現状貸し＆DIY前提のため、改装コストも考慮が必要
契約前に確認するポイント
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民泊に関する自治体の条例（住宅宿泊事業 or 旅館業の要否）
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リフォーム予定内容とスケジュールの明確化
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建物構造・雨漏り・断熱・給排水などの老朽化状態
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近隣住民との距離感（騒音トラブルリスク）
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民泊運営時のゴミ処理や生活音への対応方針
周辺地域の平均稼働率
東大阪市の民泊平均稼働率は年間40〜55％程度。
中心地ではないため、観光目的より長期滞在・出張・格安重視層をターゲットにする必要があります。特に周辺は住宅街のため、短期観光客より月単位の中長期滞在型が向いている立地です。
運営した場合の想定年間利益（住宅宿泊事業180日上限）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 稼働日数 | 約90日（稼働率50％想定） |
| 宿泊単価 | 約10,000円（4名利用想定） |
| 年間売上 | 約90万円 |
| 家賃 | 約69.6万円（5.8万円×12ヶ月） |
| 光熱費・清掃費 | 約20万円 |
| その他費用（Wi-Fi、消耗品など） | 約5万円 |
| 年間利益 | 約-4.6万円（赤字想定） |
想定利益が低い場合の改善アイデア
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民泊と月貸し（マンスリー）を併用したハイブリッド運用
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外国人ワーキングホリデー・留学生など中期層をターゲットに設定
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シェアハウス型・住み込みスタッフ付きの収益構造を検討
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地元での体験型ツアー（和菓子作り・お好み焼き体験など）と連動
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屋号・ブランドを持たせた「町家民泊」としてブランディング
結論：初期費用が低く、リスクは少ないが利益も薄い。中長期戦略がカギ
本物件は、月額コストが非常に低く、民泊初心者や副業向きの物件です。一方で、立地・建物の状態・観光資源の乏しさから、短期民泊一本では収益化が難しいという厳しい現実もあります。
**「民泊以外の事業展開（シェアオフィス、月貸し、地域交流施設など）と組み合わせることでようやく収益モデルが成り立つ物件」**と言えるでしょう。
安さに惹かれて飛びつくのではなく、“どう運用するか”をしっかり描ける人だけが挑むべき物件です。