【物件情報】
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所在地：大阪府大阪市東淀川区淡路3
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最寄駅：
- 阪急京都線 淡路駅 徒歩7分
- JRおおさか東線 JR淡路駅 徒歩13分
- JR東海道本線 東淀川駅 徒歩12分 -
賃料：85,000円
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共益費：15,000円
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礼金：220,000円
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敷金：なし
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間取り：4LDK（各洋室6帖、LDK7.5帖）
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専有面積：61.3㎡
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構造：木造 地上3階建
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築年数：1986年（築40年）
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特徴：トイレ2ヶ所、バストイレ別、ペット可、民泊可、事務所利用相談可
【民泊適正評価】
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★★☆（駅近で生活利便性あり） |
| 建物の状態 | ★★☆☆☆（築40年・木造3階建ての古さがネック） |
| 広さ・構造 | ★★★☆☆（4LDKは良いが、階段3階建ては宿泊客に不便） |
| 賃料とのバランス | ★★★★☆（物件の条件を考えれば割安） |
| 民泊運営の自由度 | ★★★★☆（ペット・民泊・事務所利用可） |
| 総合評価 | ★★★☆☆（面白いが、運営に一工夫必要） |
【契約前に確認するポイント】
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消防法上の設備要件（3階建てで宿泊施設を営む場合、非常灯・誘導灯などの設置が求められるケースあり）
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耐震性・騒音トラブルの可能性（木造築40年は壁が薄く、騒音対策が必須）
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間取りがファミリー仕様であり、団体旅行に特化するか、分割貸しに向いているか要判断
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3階まで階段しかない構造が高齢者や子連れ客には不便
【周辺地域の平均稼働率】
大阪市内の民泊稼働率は比較的高く、60〜70％前後。ただし、観光の中心地ではなく住宅街エリアにあたるため、長期滞在者・ビジネス出張・家族旅行向けの民泊戦略が必要です。
【運営した場合の想定年間利益（住宅宿泊事業法：180日制限）】
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想定宿泊料金：1泊11,000円（4LDKで5〜6名利用を想定）
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稼働率：60％（年間180日のうち108泊）
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年間売上：1,188,000円（11,000円 × 108泊）
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年間賃料支出：1,200,000円（8.5万円 × 12ヶ月）＋ 共益費180,000円
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その他経費（清掃・光熱・OTA手数料等）：約30万円
→年間収支：
赤字 約42万円
【利益が出ない場合の改善策】
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中期〜長期滞在（30日以上）をメインにシフト
→家具家電付きのマンスリー物件として、法人や出張者を対象にした訴求 -
一部を倉庫・事務所用途でレンタルするハイブリッド運用
→1階をSOHO向けに、2階以降を住居・民泊など分けて使う -
ペット可を活かした「ペットと泊まれる宿」に特化
→ペット可物件は希少。愛犬・愛猫と泊まれる宿として差別化可能 -
ワーケーション用の設備（Wi-Fi強化、デスク設置など）を整備
→出張者やノマドワーカー向け滞在拠点としての需要を取り込む
【総評】
この物件は「賃料は安く、民泊可・ペット可・広さも十分」という条件の良さが光る一方、**築年数と建物構造による運営リスク、民泊としての不便さ（階段構造・分かりにくい間取り）**がネックです。
短期民泊では赤字圏になりやすく、中長期滞在や法人契約、ペット同伴の宿泊特化などの戦略をとらなければ収益化は難しいでしょう。
とはいえ、手頃な価格で3階建て一棟貸しが手に入るのは都市部では希少。戦略を明確に持っている中〜上級者には「化ける」可能性を秘めた物件とも言えます。