【物件情報】
物件URL（OCN賃貸）
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所在地：大阪府大阪市北区本庄西1丁目
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最寄駅：大阪メトロ谷町線 中崎町駅 徒歩7分
阪急千里線／堺筋線 天神橋筋六丁目駅 徒歩9分 -
賃料：12.1万円
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管理費：なし
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礼金：3ヶ月（約36.3万円）
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敷金・保証金：なし
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面積：27㎡（約8.2坪）
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築年数：1965年（築60年以上）
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建物構造：木造・平屋建て
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契約形態：定期借家契約（10年）
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民泊：相談可（事前確認要）
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設備：トイレのみ
【民泊適正評価】
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★★☆（梅田徒歩圏だが最寄駅徒歩7分） |
| 建物の状態 | ★☆☆☆☆（築60年・老朽化の可能性大） |
| 間取り・面積 | ★★☆☆☆（27㎡で2名程度が限界） |
| 設備の整備状況 | ★☆☆☆☆（トイレのみ。風呂・キッチンなし） |
| 賃料とのバランス | ★★☆☆☆（礼金含め初期費用が高め） |
| 民泊集客力 | ★★★☆☆（立地は良いが内容で勝負が必要） |
| 総合評価 | ★★☆☆☆（工夫と投資が必要な上級者向け物件） |
【契約前に確認するポイント】
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**民泊可の「相談」内容は明確か？**建物用途変更や消防法対応が必要な可能性あり
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築60年以上の木造物件で、インフラや雨漏り・断熱・耐震補強の確認必須
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トイレ以外の設備はゼロに等しく、風呂・キッチン・エアコン・ベッド全て要導入
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定期借家10年のため、更新不可の可能性も。原状回復や中途解約時の条件確認を忘れずに
【周辺地域の平均稼働率】
大阪市北区・中崎町周辺は民泊稼働率が60～70％前後と全国平均より高水準。ただし、競合も多く、デザイン性や利便性が求められます。この物件は「風呂無し・駅徒歩7分・築60年」というマイナス要素を補える工夫が不可欠です。
【運営した場合の想定年間利益（住宅宿泊事業法180日制限）】
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想定宿泊料金：1泊8,000円（2人宿泊想定／梅田圏の相場）
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想定稼働率：55％（年間約99泊）
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年間売上：792,000円（8,000円×99泊）
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年間賃料支出：1,452,000円（12.1万円×12ヶ月）
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その他経費（初期内装、清掃費、光熱費、OTA手数料等）：約40万円（初年度は＋内装費100万円超かも）
→初年度収支：
赤字 約110万円以上（設備投資含まず）
→2年目以降も黒字化は困難。
【想定利益が低い場合の改善アイデア】
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風呂・シャワールーム設置＋キッチン導入：最低限の宿泊設備を整備
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デザイン民泊や「昭和レトロ民泊」などの世界観構築：築古を逆手に取るブランディング
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写真映え・撮影スタジオ兼用レンタルスペースとして多目的運用する
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1泊利用ではなく中期滞在（ウィークリーマンション）に切り替えることで安定運用を狙う
【総評】
中崎町・梅田徒歩圏という立地は、民泊運営において強力な武器です。しかしこの物件は築60年以上・トイレのみ・設備皆無という厳しい条件を抱えています。しかも月額12万円台＋礼金3ヶ月というコスト設定は初心者が手を出すには危険すぎる内容です。
民泊として本気で運用するには100万円以上の内装投資と法規制対応が必要であり、それでも採算が取れるかは不透明です。
この物件は、「建物を自分で作り変える力のある上級者」向け。資金やノウハウがない方は、もっと設備が整った物件を探すほうが安全です。