【物件情報】
物件URL（OCN賃貸）
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所在地：山口県下松市大字東豊井
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最寄駅：JR山陽本線 下松駅 徒歩約2.7km（徒歩35分前後）
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賃料：84,000円
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管理費：なし
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敷金・礼金：1ヶ月・なし（ペット飼育時は敷金2ヶ月）
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契約期間：2年（更新料あり）
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構造：軽量鉄骨造 2階建
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築年数：1996年（築29年）
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専有面積：163.68㎡
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間取り：6LDK
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駐車場：有（無料）
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民泊：相談可
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転貸・事業利用・DIY可（事前許可制／DIY部分は原状回復義務なし）
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フリーレント：2ヶ月あり
【民泊適正評価】
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★☆☆☆☆（駅から遠く、車必須） |
| 建物の状態 | ★★★☆☆（築29年・現況貸し出し） |
| 広さ・間取り | ★★★★★（163㎡・6LDKは魅力） |
| 賃料とのバランス | ★★★★☆（フリーレント込みで割安） |
| 民泊集客力 | ★★☆☆☆（需要が低く、観光資源も乏しい） |
| 自由度・改装性 | ★★★★★（DIY・転貸・民泊可） |
| 総合評価 | ★★☆☆☆（条件は面白いが集客が非常に難しい） |
【契約前に確認するポイント】
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民泊として運用する場合、消防法・用途地域・近隣住民との関係などを事前に要確認
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「現況貸し出し」なので、水回りや電気系統の劣化がある可能性。修繕費が自己負担になる前提で
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敷地内駐車場の有無・広さ（複数台分必要かもしれない）
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最寄り駅が徒歩圏外のため、車移動が前提となることに注意
【周辺地域の平均稼働率】
下松市周辺の民泊稼働率は全国平均（約40％）以下の25〜35％程度と見られます。観光地としての知名度が低く、民泊利用は帰省・工事関係・長期滞在目的の需要が中心。都市型の短期観光民泊には不向きです。
【運営した場合の想定年間利益（住宅宿泊事業法・180日制限）】
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想定宿泊料金：1泊9,000円（6名程度宿泊可能）
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想定稼働率：30％（年間約54泊）
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年間売上：約486,000円（9,000円×54泊）
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年間家賃支出：約1,008,000円（8.4万円×12ヶ月）
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その他経費（光熱費・清掃費・備品・OTA手数料など）：年間約30万円
→年間収支：
赤字 約55万円以上（フリーレント2ヶ月を加味しても赤字圏）
【想定利益が低い場合の改善アイデア】
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中長期滞在（30泊以上）の需要に切り替える
→ビジネス出張・家族の仮住まい・転勤者向けなどを狙う -
リモートワークや合宿型貸し施設に転用
→IT系・芸術系の合宿やクリエイターの作業拠点などに特化 -
地域の観光や自然体験をパッケージに
→田舎体験（釣り・バーベキュー・農業体験など）を売りにする -
法人向け社員寮・下請け業者の宿泊所として貸出
→1〜2社の法人に長期契約で貸し出すことで安定化
【総評】
この物件の最大の魅力は「広さ」と「自由度の高さ」です。民泊・転貸・DIY全て可能という物件は都市部ではまず見つかりません。しかし、最大の問題は立地と集客力。駅から徒歩30分以上の立地で、観光需要が低いエリアにおいて短期民泊を成功させるのは至難の業です。
民泊運営というよりも、地方での中期滞在型施設、法人社宅、地方合宿施設として活用する方向で考える方が現実的です。資金や時間に余裕のある事業者向け物件であり、民泊初心者が気軽に始めるには不向きです。