【物件情報】
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所在地：大阪府大阪市住之江区安立2丁目
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最寄駅：阪堺電気軌道阪堺線「安立町」駅 徒歩2分
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その他アクセス：南海本線「住ノ江駅」徒歩4分／高野線「沢ノ町駅」徒歩11分
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賃料：月額189,000円（管理費なし）
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礼金：2ヶ月／敷金・保証金：なし
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専有面積：85.25㎡（約25.8坪）
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構造：木造2階建（メゾネット）
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築年月：1978年3月（築47年）
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用途地域：近隣商業地域
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契約形態：普通借家契約 2年
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現況：空室／引渡し：即時
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設備：給湯、バストイレ別、都市ガス、シャワー、旧カフェの居抜き
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備考：民泊専用／飲食店不可／駐輪・駐車場なし／保証会社加入必須
【民泊適正評価】
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立地：★★☆☆☆（ローカル）
最寄駅からは近いが、観光地でも繁華街でもないエリア。国内ローカル利用か長期滞在向き。 -
賃料：★★★★☆（割安）
85㎡で18.9万円はコストパフォーマンス高め。ただし、初期費用は礼金・保証料で約40〜50万円は必要。 -
建物状態：★☆☆☆☆（築古リスク）
築47年の木造。設備の古さ、断熱性、防音、防火などの面で不安材料多数。 -
民泊適正：★★★☆☆（専用物件）
民泊専用と明記されているのは大きな安心材料。ただし、住民トラブルや法的制約は確認すべき。
総合評価：2.8 / 5点（ローコストだが収益化には工夫必須）
【契約前に確認するポイント】
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水回りの状態：民泊では清潔感が命。水回りが古いと写真だけで集客は難しい。
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防音・断熱性：木造メゾネットは音漏れ・寒暖差の問題が顕著。レビューに響くリスクあり。
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周辺の観光資源や交通動線：長期滞在者向けの立地か、近隣の集客力を調査すべき。
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旅館業許可取得の可能性：用途地域（近隣商業）としては可能性ありだが、消防・建築基準を満たすか要チェック。
【周辺地域の平均稼働率】
大阪市住之江区の民泊稼働率は40〜50％前後。難波や梅田に比べて観光需要が弱く、価格競争に巻き込まれがち。
ビジネス客・イベント客（インテックス大阪や南港周辺）を狙えば上積み可能。
【運営した場合の想定年間利益】
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平均宿泊単価：9,000円（4〜6名宿泊想定）
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稼働率：45％（年間164泊）
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年間売上：約147万円（9,000円 × 164泊）
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年間家賃：2,268,000円（189,000円 × 12ヶ月）
単純損益：▲約80万円の赤字
（水道光熱費・清掃費・OTA手数料を含めればさらに悪化）
【想定利益が低い場合の改善アイデア】
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地域密着型の長期滞在拠点に転換：ウィークリー／マンスリー対応で国内出張者や研修生に訴求。
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イベント・撮影レンタルと併用：元カフェ居抜きを活かして、昼間は貸しスペース、夜は宿泊で稼働率UP。
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低価格×広さ重視の戦略：近隣と差別化できる「格安大人数対応民泊」として特化する。
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内装リノベで写真映え重視：古さをごまかさず、ヴィンテージ風リフォームで“レトロかわいい”空間を演出。
【まとめ】
安立町のこの民泊専用物件は、手頃な価格と広さを武器にした“戦略型物件”です。立地や築年数からして、安定的に稼働させるにはターゲット層の明確化と運用の工夫が不可欠。
物件そのものに勝ち筋があるとは言えませんが、「安く始めて経験を積む」には適した物件です。
ただし、収益性より「実験的な運用」や「副業的民泊」を目指す方向け。本気で儲けたい人は、もう少し中央部で稼働率の高いエリアを探す方が賢明かもしれません。