物件情報
-
物件名：大阪府大阪市北区黒崎町 貸店舗・事務所
-
住所：大阪府大阪市北区黒崎町
-
交通：
-
大阪メトロ堺筋線 天神橋筋六丁目駅 徒歩5分
-
大阪メトロ谷町線 中崎町駅 徒歩6分
-
JR大阪環状線 天満駅 徒歩6分
-
-
賃料：33万円／月
-
礼金：2ヶ月（66万円）
-
面積：119.61㎡
-
築年数：1979年（築46年）
-
用途：貸店舗・事務所（飲食店不可）
-
設備：エアコン、バス・トイレ別、トイレ2カ所、室内洗濯機置き場
-
特記事項：民泊可能
民泊適正評価
| 項目 | 評価 | コメント |
|---|---|---|
| 立地 | ◎ | 駅・商店街・観光地に近く、徒歩圏で集客しやすい |
| 賃料 | △ | 面積に対して高め、民泊の売上が安定しないと赤字リスクあり |
| 築年数 | △ | 築46年で建物の老朽化は否めない、内装リフォーム必須 |
| 利用条件 | ○ | 民泊可能だが飲食店不可。用途は宿泊専用に限定 |
| 市場環境 | ○ | 周辺は観光客が多く、民泊需要は一定見込める |
契約前に確認するポイント
-
内装の現状と初期リフォーム費用
-
建物の老朽化による水回りや配管の劣化有無
-
消防法・建築基準法の適合状況（民泊用途での使用が本当に合法か）
-
近隣住民の反応・苦情リスク（大阪市は特に騒音トラブルが多いエリア）
-
大阪市の民泊条例に完全に適合しているか、行政への事前確認が必須
周辺地域の平均稼働率
大阪市北区・天神橋筋六丁目周辺の民泊平均稼働率は【約60～70%】です（参考：Airbnbデータ、2024年下半期実績）。
-
繁忙期（春・秋・年末年始）は80%以上の高稼働が可能
-
閑散期（夏・冬）は40～50%に落ち込む可能性あり
運営した場合の想定年間利益
【前提条件】
-
1泊単価：12,000円（2～4名宿泊時）
-
稼働率：65%
-
月間宿泊数：約20泊
年間売上：12,000円 × 20泊 × 12ヶ月 ＝ 約288万円
年間賃料：33万円 × 12ヶ月 ＝ 396万円
その他経費（光熱費、清掃費、サイト手数料、管理費）：約年間100万円
年間収支試算
-
年間売上：約288万円
-
年間支出：約496万円（賃料＋経費）
→ 年間損失：約208万円
正直に言えば、この物件は赤字必至です。
想定利益が低い場合の改善アイデア
-
宿泊単価を高く設定し、ファミリー・グループ向けの広めの内装に特化する
-
おしゃれな内装に全面リフォームし、「中崎町・インスタ映え宿」として差別化
-
民泊プラットフォーム以外に、長期滞在者（1ヶ月～）向けの集客も同時並行で行う
-
清掃コストを抑えるために、セルフチェックイン・セルフ清掃プランを導入する
とはいえ、家賃が33万円という時点で、かなりリスクが高い物件であることは否めません。
年間利益が出る可能性は低く、経験豊富な民泊運営者でなければ避けたほうが無難です。
結論
立地条件は非常に良いものの、家賃の高さと建物の古さを考えると、この物件で利益を出すのは簡単ではありません。「立地が良い＝儲かる」と短絡的に判断せず、シビアに収支計算をする必要があります。民泊初心者がいきなりチャレンジするには、あまりおすすめできない案件です。
逆に、リフォーム資金と長期運営の覚悟がある方には、「中崎町・天満エリア」という強みを活かした民泊戦略を検討する価値はあります。