物件概要
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掲載ページ：OCN不動産の物件ページ
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所在地：大阪府大阪市北区黒崎町
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最寄り駅：
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阪急千里線・大阪メトロ堺筋線「天神橋筋六丁目駅」徒歩5分
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JR大阪環状線「天満駅」徒歩5分
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家賃：330,000円
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敷金・礼金：敷金なし／礼金2.2ヶ月（約72.6万円）
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管理費：なし
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使用面積：119.61㎡（約36坪）
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構造：鉄筋コンクリート造3階建 1階部分
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築年数：1979年（築46年）
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用途：貸店舗（民泊利用可）
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設備：トイレ2ヶ所、エアコン、収納スペース、都市ガス、洗濯機置場
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現況：空室／即入居可
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契約期間：2年
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★★☆ |
| 建物状態 | ★★☆☆☆ |
| 初期費用 | ★★☆☆☆ |
| 集客ポテンシャル | ★★★★★ |
| 運営難易度 | ★☆☆☆☆ |
総合評価：★★★☆☆（玄人向け高リスク高ポテンシャル物件）
良い点
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天神橋筋六丁目駅＆天満駅徒歩5分の好立地
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大阪観光に便利な人気エリア。観光客・ビジネス客どちらも狙える。
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面積約120㎡でグループ向け民泊に最適
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大人数収容可能な物件は希少。客単価を上げやすい。
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貸店舗のため消防設備の設置自由度が高い
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一般住居よりも用途変更がスムーズで民泊申請が通りやすい可能性。
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民泊利用可能と明記あり（サブリースも相談しやすい）
厳しい点
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家賃33万円は高額。稼働率が悪いと即赤字
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月額売上で50～60万円を超えないと利益が出ない収支構造。
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築46年のため内装投資が必須
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室内写真を見る限り、現状ではすぐ民泊運用できるレベルではない。リフォーム・家具家電・消防設備を含め初期投資は300万円超えが現実的。
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民泊新法適用の場合、年間営業日数180日制限がある
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賃料に対して営業可能日数が不足し、利益が出しにくい可能性あり。
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周辺は住宅街要素もあり、近隣クレームリスクが残る
収支シミュレーション（民泊運用時）
前提条件
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平均宿泊単価：40,000円（10名定員、グループ利用）
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稼働率：60%（競合物件を考慮）
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月間売上：40,000円 × 0.6 × 30日 ≒ 720,000円
月間経費
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家賃：330,000円
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清掃費：50,000円（大型物件・自社清掃時）
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OTA手数料：72,000円（10%）
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光熱費・Wi-Fi：30,000円
月間利益：238,000円
※この収支は稼働率60%を常時維持できた場合の理想パターン。
グループ需要がない月（特に閑散期）は赤字リスクが高くなります。
成功のための必須条件
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グループ民泊・ファミリー専用に特化
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大人数宿泊可能な物件として一貫したマーケティングが重要。
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インバウンド（外国人観光客）の積極的な集客
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Booking.comやAirbnbだけでなく、WeChat、Trip.com、アゴダなど多国籍OTAの併用必須。
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初期投資を最小限に抑える工夫
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DIY可能な部分は自社施工、家具家電は中古活用。
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注意すべきリスク
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家賃が高く、オフシーズンやインバウンド縮小で一気に赤字転落。
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グループ客が集まらない場合、客単価が低すぎて運営が破綻する。
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古い建物のため、予期せぬ修繕コストの発生リスクあり。
まとめ
この物件は小規模民泊では絶対に成立しない高リスク物件ですが、グループ民泊や長期滞在向けなら十分勝負できます。
✅ 中〜上級民泊運営者で、大人数・インバウンド特化型を目指す方 → チャレンジ価値あり
❌ 初心者・短期民泊・1〜2人向け民泊運営を考えている方 → 即撤退推奨