物件情報
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物件名：Land天神橋六丁目 1階
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交通：
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大阪メトロ谷町線 天神橋筋六丁目駅 徒歩6分
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JR大阪環状線 天満駅 徒歩13分
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大阪メトロ谷町線 中崎町駅 徒歩15分
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賃料：8.8万円／月
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管理費：なし
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敷金・礼金・保証金：なし
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面積：33㎡
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建物構造：木造 平屋建て
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築年数：1935年1月（築90年以上）
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特徴：最上階、飲食店可、スケルトン、DIY可、民泊可
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★☆☆ |
| 建物状態 | ★☆☆☆☆ |
| 初期費用 | ★★★★★ |
| 集客ポテンシャル | ★★★☆☆ |
| 運営難易度 | ★★☆☆☆ |
総合評価：★★★☆☆（やや厳しい）
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良い点
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初期費用ゼロ、月額賃料も比較的安め。
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天神橋筋六丁目駅まで徒歩6分は許容範囲の立地。
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飲食店や商店街も近く、周辺は生活利便性が高い。
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悪い点
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建物が築90年以上、耐震や老朽化リスクが大きい。
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室内はスケルトン状態のため、リノベーションコストが別途必要。
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33㎡は非常に狭く、複数人向けの宿泊には不向き。
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周辺に競合となる安価なビジネスホテルやゲストハウスが多数。
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契約前に確認するポイント
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建物の耐震診断結果の有無（安全性を最優先に確認）。
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内装工事がどこまで必要か、具体的な見積もりを取得。
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消防法・旅館業法に適合できるか、大阪市への事前相談。
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近隣住民の理解（古い住宅地のため、苦情リスクあり）。
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民泊代行業者や清掃業者の手配がスムーズにできるか。
周辺地域の平均稼働率
大阪市北区天神橋筋六丁目周辺の民泊稼働率は、**平均65〜75％**程度。
天神橋筋商店街の観光需要が一定あり、長期滞在よりも短期・格安宿泊ニーズが高いエリアです。
運営した場合の想定年間利益
前提条件
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平均宿泊単価：6,000円／泊
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稼働率：70%
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月間売上：約126,000円（6,000円 × 0.7 × 30日）
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月間経費：
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家賃：88,000円
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光熱費・インターネット：約10,000円
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クリーニング・消耗品：約20,000円
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OTA手数料：約12,600円（10%）
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月間利益：約 -4,600円（赤字）
年間利益：約 -55,200円（赤字）
改善案
現状のまま運営すると赤字リスクが高いため、以下の施策が必須です。
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単価を上げる工夫
→ 和モダンな内装に改装し、外国人向けに「古民家体験型民泊」として高付加価値化。1泊7,500〜8,000円を狙う。 -
長期滞在特化型に変更
→ キッチン・ランドリーを設置し、1週間以上の中期滞在者（リモートワーカー・出張者）向けにマーケティングを行う。 -
スペースの複合利用
→ 昼間はレンタルスペース（ワークショップ・撮影利用）として時間貸しし、夜間は民泊として活用。 -
直接予約導線の構築
→ OTA依存を減らし、公式ホームページやInstagram経由で直接予約を獲得し、手数料削減を目指す。
まとめ
この物件は、安価にスタートできる反面、「何も手を加えずにそのまま運営すれば確実に赤字になる」というシビアな現実があります。しっかりとリノベーションし、付加価値を作り込まないと利益は出しにくく、立地も駅徒歩6分とはいえ、競合多数の大阪市北区では集客は容易ではありません。
民泊初心者にはリスクが高く、経験者向け・上級者向け物件と言えるでしょう。
どうしてもチャレンジしたい場合は、しっかりと収支シミュレーションを行い、利益が出る仕組みを事前に設計することを強くおすすめします。