物件情報
-
物件名：SUUMO掲載ページ
-
住所：大阪府大阪市西成区千本南1丁目
-
交通：
-
南海本線 岸里玉出駅 徒歩9分
-
地下鉄四つ橋線 岸里駅 徒歩9分
-
地下鉄四つ橋線 玉出駅 徒歩13分
-
-
賃料：
-
住居利用：22万円/月
-
民泊利用：25万円/月（税込）
-
-
管理費：なし
-
敷金・礼金：敷金22万円、礼金なし
-
専有面積：94.32㎡（4LDK）
-
建物構造：木造3階建
-
築年数：築30年
-
駐車場：無料
-
契約期間：定期借家5年（更新不可）
-
備考：
-
保証会社加入必須（初回事業用100%、年更新10%）
-
1年未満解約：違約金2ヶ月、2年未満解約：違約金1ヶ月
-
退去時ハウスクリーニング代：11万円（税込）
-
室内清掃費用高額、民泊使用時は賃料割増に注意
-
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★★☆ |
| 建物状態 | ★★★☆☆ |
| 初期費用 | ★★☆☆☆ |
| 集客ポテンシャル | ★★★☆☆ |
| 運営難易度 | ★★★★☆ |
総合評価：★★★☆☆（利益化はギリギリ可能だが難易度高い）
良い点
-
駅徒歩9分は大阪市内民泊としては合格点
-
駐車場付き（無料）は関西のファミリー層・外国人旅行者には強み
-
4LDKで多人数宿泊可能（8人以上も対応可能）
-
民泊使用が事前に認められており、契約トラブルのリスクが低い
-
西成区は民泊件数が多く、許容されやすい地域（旅館業取得も比較的スムーズ）
悪い点
-
民泊使用時は家賃25万円（税込）と高額（単純に1泊約10,000円以上の売上が必須）
-
定期借家5年で更新不可＝長期運営ができないリスクが高い
-
解約違約金が厳しい（1年未満で解約すると賃料2ヶ月分の違約金）
-
退去時のクリーニング費用も高額（約11万円）
-
周辺競合多数（同じ価格帯でもっと駅近・築浅物件が存在する）
契約前に確認するポイント
-
民泊利用時の賃料25万円が税込か税別か必ず確認（表記上税込だが念のため）
-
消防法適合の確認（旅館業取得を目指す場合）
-
近隣住民の生活環境（ファミリー世帯が多い場合、騒音クレームリスクあり）
-
定期借家満了後の再契約交渉可否
-
Wi-Fiやエアコン設備の追加設置有無（民泊標準装備は基本的に利用者負担）
周辺地域の平均稼働率
西成区周辺の民泊平均稼働率は約65〜75％。
駅徒歩10分以内、駐車場付き、大人数利用可という条件であれば70％前後の稼働率は目指せる。
しかし、物件の築年数や西成区特有の地域イメージ（観光客にとっては賛否両論）を考慮すると、稼働率は実質65％程度が妥当。
運営した場合の想定年間利益
前提条件
-
平均宿泊単価：18,000円／泊（4LDK・8名宿泊想定）
-
稼働率：65%
-
月間売上：18,000円 × 0.65 × 30日 ≒ 351,000円
月間経費
-
家賃：250,000円（税込）
-
光熱費・Wi-Fi：25,000円
-
クリーニング・消耗品：45,000円
-
OTA手数料：約35,000円（10%程度）
-
保証会社更新料：月あたり約2,500円
-
コンシェルジュ24：800円
月間利益：約▲6,300円（ほぼトントン、赤字の可能性あり）
年間利益：▲75,600円
想定利益が低い場合の改善策
改善案1｜団体・長期滞在プラン強化
-
4LDKの広さを活かし、5泊以上の長期プランを割引設定
-
海外からの家族旅行、修学旅行、サークル団体などを狙う
改善案2｜駐車場無料を全面に打ち出す
-
大阪市内で無料駐車場付き民泊は少ないため、車移動を前提とした観光客をターゲットに
改善案3｜自社予約サイト・リピーター囲い込み
-
OTA手数料を極力下げるために、自社サイトを作り、LINE公式アカウントやSNSでリピーター集客を狙う
まとめ
この物件は家賃25万円という高額な固定費が非常に重いため、
稼働率が平均よりやや高め（70％超え）でなければ黒字化は難しいです。
しかも、定期借家5年で更新不可という点は、長期的な民泊運営には致命的なリスクです。
「駐車場付き」「多人数対応」「駅徒歩9分」という強みをどれだけ活かせるかが成否を分けるポイントですが、
初心者にはリスクが高く、民泊運営に慣れており独自集客ができる中上級者向け物件と言えるでしょう。
もし契約を検討する場合は、解約時の違約金、定期借家の再契約可否は絶対に確認してください。
楽観的に考えると痛い目に合う、かなりシビアな物件です。