物件情報
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物件名：物件詳細（SUUMOリンク）
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所在地：大阪府大阪市西成区千本南１
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交通：
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地下鉄四つ橋線「岸里駅」徒歩8分
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南海高野線「岸里玉出駅」徒歩12分
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阪堺電気軌道阪堺線「東玉出駅」徒歩13分
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間取り：2LDK（専有面積 40㎡）
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賃料：月額 10万円
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初期費用：礼金 10万円、敷金なし
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築年数：築51年（1975年築）
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建物種別：木造・2階建
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民泊対応：民泊相談可、事務所利用相談、ルームシェア相談可
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★☆☆（駅徒歩8分は合格点） |
| 建物状態 | ★☆☆☆☆（築51年で修繕リスク大） |
| 間取り | ★★☆☆☆（狭い・グループ利用不可） |
| 賃料水準 | ★★★☆☆（安価だが収益化しづらい） |
| 民泊許可の取りやすさ | ★★★★☆（相談可能・サポートあり） |
| 周辺観光地 | ★★☆☆☆（西成はニッチ層向け） |
総合評価：2.5/5（収益化には工夫が必要）
コメント：
駅から徒歩8分は比較的良いですが、築年数の古さと物件の狭さが足を引っ張る物件。西成エリアは価格重視のバックパッカーや長期滞在者にはニーズがありますが、通常の観光民泊としては苦戦する可能性が高いです。
契約前に確認するポイント
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建物の耐久性・雨漏りの有無：築51年は正直かなり古く、リフォーム済みかどうか必ずチェックを。未改修なら追加投資が必須。
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近隣トラブルリスク：西成区は地域特性上、治安や客層に注意が必要。特に民泊運営時は近隣とのトラブルが発生しやすいエリアでもあるため要確認。
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消防法適合の可否：古い物件は消防設備の改修コストが高くなることも。
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周辺施設の確認：コンビニ、飲食店の立地状況を事前にチェック。徒歩圏の便利さが鍵になる。
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契約期間が1年である点：短期契約のため、家主の意向で更新拒否される可能性もあるので要注意。
周辺地域の平均稼働率
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大阪市全体の民泊平均稼働率：約70%
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西成区エリアの民泊平均稼働率：約45〜55%
特に低価格民泊が集中する西成区では、競争が激しい割に単価が伸びないのが現状です。
運営した場合の想定年間利益
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 想定宿泊単価（2〜3名利用時） | 約6,000円/泊 |
| 想定稼働率 | 50% |
| 月間売上 | 約9万円 |
| 年間売上 | 約108万円 |
| 年間家賃支出 | 120万円 |
| その他経費（光熱費・清掃費・手数料） | 約40万円 |
| 年間想定利益 | ▲52万円（赤字） |
※現状の価格帯と集客難易度を考慮すると、このままでは確実に赤字。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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長期滞在専門に切り替え
西成エリアは低価格・長期滞在需要が強いので、月額賃貸や1週間以上のウィークリー利用者をターゲットにすると赤字リスクが下がる。 -
外国人バックパッカー特化
安さを強みに、外国人バックパッカー専用物件として割り切って運営。宿泊単価は低いが稼働率重視で収益を確保。 -
自主管理型で経費削減
清掃や管理を外注せず、自主管理で経費を抑えることで赤字を回避する戦略も検討。 -
リフォームで付加価値を付ける
内装を全面的にリノベーションし、「和モダン」や「昭和レトロ」コンセプトで差別化を狙うのも一案。
まとめ
この物件は「家賃が安い＝儲かる」という思い込みで手を出すと、確実に赤字になるリスクが高い物件です。建物の老朽化、狭小間取り、西成という立地特性から、通常の民泊ビジネスモデルでは利益を出すのが難しいのが現実です。
ただし、ターゲットを絞り、運営方針を工夫すれば活路はあります。特に長期滞在型や自主管理スタイル、リノベーションによる付加価値向上など、戦略的に運営すれば低コストでも利益化の可能性は残っています。
安易に契約せず、必ず現地確認と詳細な事業計画を立てた上で慎重に判断することをおすすめします。