物件情報
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物件名：物件詳細（SUUMOリンク）
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所在地：大阪府大阪市生野区田島１
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交通：
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地下鉄千日前線「北巽駅」徒歩16分
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地下鉄千日前線「南巽駅」徒歩23分
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JR関西本線「東部市場前駅」徒歩24分
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間取り：5LDK（専有面積 73.48㎡）
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賃料：月額 12万円
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初期費用：礼金 24万円、敷金なし
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築年数：築41年（1985年築）
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建物種別：木造・2階建
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民泊対応：民泊相談可、事務所利用可、ルームシェア相談可
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★☆☆☆☆（駅徒歩16分は集客に不利） |
| 建物状態 | ★★☆☆☆（築41年で老朽リスクあり） |
| 間取り | ★★★★☆（5LDKは大人数向けで有利） |
| 賃料水準 | ★★★☆☆（家賃は妥当だが利回りは微妙） |
| 民泊許可の取りやすさ | ★★★★☆（民泊相談可・サポート体制あり） |
| 周辺観光地 | ★★☆☆☆（観光資源は弱い） |
総合評価：2.5/5（やや厳しめ）
コメント：
間取りは非常に魅力的で、大人数のファミリーやグループ向けに転用しやすいのが強み。ただし、駅からの距離が遠く、観光エリアへのアクセスも悪いため、通常の民泊戦略では集客に苦戦する可能性が高い物件です。
契約前に確認するポイント
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建物の劣化状況：築41年の木造物件は雨漏りやシロアリ被害のリスクもあるため、必ず事前に内覧と建物状況の確認を。
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近隣の生活環境：住宅街のため、騒音クレームが発生しやすい。近隣住民の理解度も重要。
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消防設備の確認：民泊運営には消防法適合が必須。古い建物は改修費用が高くつくことも。
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立地の不便さ：最寄り駅まで徒歩16分は観光客にとって大きなマイナスポイント。駐車場が無い点も要注意。
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周辺施設：コンビニ・スーパーが徒歩圏にあるか確認すること。
周辺地域の平均稼働率
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大阪市内の民泊平均稼働率：約70%
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生野区エリアの民泊平均稼働率：約40〜50%
特に、アクセスが良いエリアと比べて、生野区は全体的に低い傾向です。駅から徒歩10分以上の物件は、さらに厳しい集客状況が予想されます。
運営した場合の想定年間利益
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 想定宿泊単価（6名利用時） | 約15,000円/泊 |
| 想定稼働率 | 40% |
| 月間売上 | 約18万円 |
| 年間売上 | 約216万円 |
| 年間家賃支出 | 144万円 |
| その他経費（光熱費・清掃費・手数料） | 約50万円 |
| 年間想定利益 | 約22万円 |
※繁忙期の売上を加味しても、大きな利益は見込めません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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長期滞在型物件としてターゲット変更
駅から遠いデメリットを逆手に取り、ウィークリー・マンスリー契約の利用者をターゲットにする（海外の留学生や研修者向け）。 -
車利用者向けの訴求
駐車場確保が可能であれば、関西圏内を車で観光するファミリー層にアピール。 -
リフォーム・デザイン性向上
古い和風建築の魅力を活かし、インスタ映えする和モダン民泊に改装すると差別化できる可能性あり。 -
価格を下げる戦略
宿泊単価を思い切って下げて、低価格帯を求めるバックパッカーや家族層の長期滞在者を狙う。
まとめ
この物件は「広い＝儲かる」と安易に考えて契約すると、痛い目に遭う可能性が高い物件です。大阪市内とはいえ、立地は不便で、観光客の需要も低いエリアです。しっかりとターゲットと戦略を絞り、長期滞在者や車利用者向けに転用するなど工夫が必要です。
表面的な賃料の安さや広さだけに飛びつかず、リスクも十分に把握したうえで慎重に検討しましょう。