物件情報
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【所在地】大阪府大阪市中央区島之内2丁目
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【最寄り駅】地下鉄堺筋線 長堀橋駅 徒歩9分、日本橋駅 徒歩7分、なんば駅 徒歩13分
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【賃料】154,000円／月
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【管理費】なし
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【間取り】1DK（34.8㎡）
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【築年数】2014年5月（築11年）
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【契約期間】不明（要確認）
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【初期費用】礼金15.4万円、鍵交換代、保証会社利用料、清掃費等
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【特徴】民泊相談可、オール電化、防犯カメラ、浴室乾燥機、オートロック、宅配ボックス
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民泊適正評価
| 評価項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★★☆（ミナミエリアに近く観光需要は高い） |
| 家賃 | ★★☆☆☆（広さに対して割高） |
| 物件状態 | ★★★★☆（築浅・設備良好） |
| 周辺需要 | ★★★★☆（外国人観光客が多いエリア） |
| 競合状況 | ★★★☆☆（民泊激戦区で価格競争が激しい） |
総合評価：★★★☆☆
立地と設備は良好だが、家賃が高く、収容人数の限界が利益率を圧迫する物件。
契約前に確認するポイント
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民泊が書面で許可されるかを必ず確認（民泊黙認物件はトラブルリスクあり）
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短期違約金の具体的な条件を確認（途中解約時の違約金に要注意）
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保証会社の更新料・手数料を正確に把握する（毎年費用が発生）
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清掃費や原状回復費の詳細を契約書で事前に確認（退去時高額請求の可能性あり）
周辺地域の平均稼働率
大阪市中央区島之内エリアは、Airbnb等で稼働率70〜80%と非常に高い水準を維持しています。なんば、日本橋、心斎橋と徒歩圏のため、特にインバウンド需要に強いエリアですが、競合が多いため単価を維持する努力が必要です。
運営した場合の想定年間利益
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【想定宿泊単価】9,000円／泊（2名利用前提）
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【平均稼働率】70%
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【月間売上】9,000円 × 21日 ≒ 189,000円
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【年間売上】約2,268,000円
▼ 年間支出
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家賃：1,848,000円（154,000円 × 12ヶ月）
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光熱費・Wi-Fi・清掃費等：月5万円（年間600,000円）
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その他費用（OTA手数料・消耗品・税金等）：年間400,000円前後
年間支出合計：2,848,000円
年間想定利益：▲580,000円（年間赤字予想）
想定利益が低い場合の改善アイデア
① 高単価を目指す内装と設備投資
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デザイン性の高い内装でInstagram・SNS映えを狙い、宿泊単価を12,000〜15,000円まで引き上げる。
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最新家電や高品質な寝具を投入し、「ワンランク上の1DK」として差別化する。
② 中期滞在・法人ターゲットにシフト
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出張ビジネスマンや長期旅行者向けに30泊以上の法人プランを用意し、稼働率と利益を安定させる。
③ ペット可物件としてブランディング
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ペット同伴可の物件はまだ希少。専用設備や案内書を整備すれば、高需要・高単価で狙える可能性あり。
結論
「大阪ミナミ徒歩圏」「築浅」「民泊相談可」という条件は魅力的ですが、家賃の高さと1DKという狭さが収益性の大きな壁です。このまま運営すると、かなりの確率で赤字になる可能性があります。
価格競争に巻き込まれずに勝つには「差別化」が必須。
具体的には内装投資・ペット可戦略・中期滞在対応など、ひと手間かけないと利益は出しにくい物件と言えます。
民泊初心者にはおすすめしませんが、リスクを理解したうえで上級者が「尖った運営」をするなら検討余地ありの物件です。