物件情報
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【所在地】大阪府大阪市中央区上町1丁目5-8
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【最寄り駅】JR大阪環状線 玉造駅 徒歩10分、Osaka Metro 谷町六丁目駅 徒歩11分
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【賃料】550,000円／月
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【管理費】なし
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【面積】142.36㎡（一棟貸し）
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【築年数】1977年11月（築48年）
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【初期費用】礼金110万円、火災保険必須
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【特徴】民泊可、一棟貸し、浴室なし、駐車場なし（近隣月極3万円）
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民泊適正評価
| 評価項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★★☆（アクセスは良好、観光地も近い） |
| 家賃 | ★☆☆☆☆（高額。一棟貸しでも割に合わないリスク大） |
| 物件状態 | ★★☆☆☆（築古・浴室なし・駐車場なし） |
| 周辺需要 | ★★★★☆（大阪城・心斎橋エリアに近く需要あり） |
| 競合状況 | ★★★☆☆（一棟貸し物件は少ないが価格競争激化中） |
総合評価：★★☆☆☆
家賃と設備バランスが非常に悪く、利益確保はかなり厳しい物件です。
契約前に確認するポイント
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浴室の設置が可能か確認必須（民泊運営には必須設備）
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一棟貸しでも民泊用途が契約書に明記されるかを確認
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建物の耐震性、漏水、電気容量など築年数由来のリスクを事前にチェック
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行政（大阪市）の民泊営業許可条件を現地調査した上で確認
周辺地域の平均稼働率
大阪市中央区の民泊稼働率は約70%〜80%と高水準を維持。ただし、大阪はインバウンド回復により競合物件も非常に多く、最近は宿泊単価が下落傾向にあります。特に「一棟貸し」「浴室なし」のニッチ物件は、差別化がないと稼働率を確保しづらい。
運営した場合の想定年間利益
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【想定宿泊単価】35,000円／泊（10名利用を想定）
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【平均稼働率】60%
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【月間売上】35,000円 × 18日 ≒ 630,000円
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【年間売上】約7,560,000円
▼ 年間支出
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家賃：6,600,000円（550,000円 × 12ヶ月）
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光熱費・Wi-Fi・清掃費等：月10万円（年間1,200,000円）
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その他費用（OTA手数料・消耗品・税金等）：年間800,000円前後
年間支出合計：約8,600,000円
年間想定利益：▲1,040,000円（赤字予想）
※浴室設置工事の初期費用も別途必要。
想定利益が低い場合の改善アイデア
① 大規模リノベーションで差別化
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浴室設置＋内装デザインで高付加価値民泊へ改装すれば、宿泊単価を50,000円以上に引き上げ可能。
② 法人向けの長期貸しにシフト
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海外支社の研修用施設、法人合宿施設として月額レンタルに切り替えれば、安定した収益が見込める。
③ イベント・撮影レンタルとの複合利用
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一棟貸しの強みを生かして平日はスタジオ・イベントスペースとして貸し出し、週末のみ宿泊提供することで収益最大化。
結論
玉造駅徒歩10分・上町台地の一棟貸しという条件は魅力的ですが、家賃55万円は正直高すぎで、浴室なし・駐車場なしという致命的な欠点もあるため、現状では収益化が非常に厳しい物件です。
民泊初心者が飛びつくと高確率で赤字になるリスクがあり、浴室新設や高付加価値リノベを前提とした資金力と運営ノウハウがある上級者向けの高難易度物件と言えるでしょう。
✔ 利益を出すには「圧倒的な差別化」と「法人・イベント利用を絡めた複合運営」が必須です。家賃に見合う強い事業計画がない限りは避けた方が無難です。