物件情報
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物件名：大阪府大阪市中央区日本橋１丁目 日本橋駅 貸店舗・事務所
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住所：物件詳細はこちら
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最寄駅：
- 大阪メトロ千日前線 日本橋駅 徒歩1分
- 近鉄難波・奈良線 近鉄日本橋駅 徒歩1分
- 大阪メトロ堺筋線 日本橋駅 徒歩2分 -
賃料：2,970,000円／月
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管理費：なし
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敷金・礼金：敷金なし／礼金2ヶ月
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保証金：6ヶ月（約1,782万円）
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面積：224.28㎡（1階62㎡、2階60㎡、3階60㎡、4階40㎡）
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築年数：1962年1月（築63年）
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構造：RC造 4階建
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契約期間：5年（定期借家）
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現況：空
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用途：飲食店可・民泊可
民泊適正評価（辛口）
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民泊許可のしやすさ：★★★★★（広さ・用途ともに許可は問題なし）
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立地評価：★★★★★（日本橋駅目の前・観光需要最高レベル）
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家賃と利益バランス：★☆☆☆☆（賃料が異常に高い、超高リスク）
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物件状態：★★☆☆☆（築60年以上、設備・耐震は要精査）
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集客難易度：★★★★☆（立地は最高だが競合も非常に強力）
契約前に確認するポイント
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建物の耐震診断結果（1962年築のため耐震基準に不適合の可能性大）
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消防法・建築基準法の適合確認（非常階段・消火設備・避難誘導標識の設置状況）
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給排水・電気容量の現状（フロア数が多く、水回りの新設が高額になる恐れあり）
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リノベーション必須かどうか（フルリフォーム前提の可能性あり）
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保証金6ヶ月分が全額返金される契約か（敷引・償却の詳細確認）
周辺地域の平均稼働率
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日本橋・難波周辺の**民泊平均稼働率は85〜95%**と全国トップクラス
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平均宿泊単価は12,000〜18,000円／泊（大型物件の場合）
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観光客・インバウンド需要は非常に強いが、価格競争も過熱
運営した場合の想定年間利益
【収支シミュレーション（仮に最大活用できた場合）】
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想定宿泊人数：12〜15名
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平均宿泊単価：15,000円／泊
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稼働率：90%
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月間売上：約405万円（15,000円 × 0.9 × 30日）
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年間売上：約4,860万円
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年間家賃：約3,564万円（297万円 × 12ヶ月）
➡️ 年間粗利益：約1,296万円（諸経費別）
【諸経費例】
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清掃費（10,000円 × 27泊/月）= 約324万円／年
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OTA手数料（約15%）= 約729万円／年
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光熱費・消耗品・リネン・修繕費等 = 約200万円／年
➡️ 年間実質利益：約40〜100万円程度（場合によっては赤字もあり）
想定利益が低い場合の改善アイデア
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1棟貸しパーティーハウス型にする：大人数宿泊＋イベント対応で単価アップを狙う
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多層型複数民泊併設：フロアごとにユニット化し、複数グループ受け入れを目指す
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長期滞在プラン導入：平日の稼働底上げとして、企業向け・外国人中期滞在プランを用意
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飲食店との複合活用：1階をカフェ・バー・店舗として外部賃貸し、民泊収益を補完する
総評
■【結論】■
この物件はハイリスク・ハイリターン型の典型例。
立地・広さ・用途は極めて魅力的ですが、月額賃料297万円は明らかに「相場の中でも最高値クラス」であり、固定費が非常に重いです。
資金力があり、大規模民泊運営に慣れている事業者向けで、個人・初心者が安易に手を出すと即破綻する可能性が高い物件です。
特に、築63年の老朽化リスク・耐震性能・設備更新状況は絶対に妥協できないポイントで、フルリノベーション前提で資金を準備するべきです。
収益ポテンシャルは確かにありますが、手放しで「儲かる」とは絶対に言えない超慎重物件です。