物件情報
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物件名：大阪府大阪市中央区西心斎橋２丁目 心斎橋駅 貸店舗・事務所
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住所：物件詳細はこちら
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最寄駅：
- 大阪メトロ御堂筋線 心斎橋駅 徒歩5分
- 大阪メトロ四つ橋線 四ツ橋駅 徒歩5分
- 大阪メトロ御堂筋線 なんば駅 徒歩6分 -
賃料：96,800円／月
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管理費：11,000円
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敷金・礼金：敷金なし／礼金1.1ヶ月
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保証金：なし
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面積：25.75㎡
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築年数：1984年5月（築41年）
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構造：鉄骨造 3階／7階建
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契約期間：2年
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現況：空
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設備：冷房・バス・トイレ別・エレベーター・インターネット対応・駐輪場・バイク置場（近隣）
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用途：民泊可・SOHO可・住居兼も相談可
民泊適正評価（辛口）
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民泊許可のしやすさ：★★★★☆（民泊明記・用途柔軟）
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立地評価：★★★★★（心斎橋徒歩5分、観光需要◎）
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家賃と利益バランス：★★★☆☆（家賃は手頃だが面積が狭い）
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物件状態：★★★☆☆（築41年、現況内装・設備確認が必要）
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集客難易度：★★★☆☆（周辺は民泊超激戦区、強い特徴が必須）
契約前に確認するポイント
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宿泊人数の制限（面積的に1〜2名が上限）
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消防設備の現況（消防署へ適法確認）
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現状の内装・リフォーム履歴（古さの残り具合）
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管理費の詳細内容（共用部清掃状況・トラブル対応体制）
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短期賃貸が許可されているか正式確認（SOHO物件は稀に不可な場合もあり）
周辺地域の平均稼働率
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心斎橋・なんば周辺の民泊平均稼働率は80〜90%
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平均宿泊単価は7,000〜12,000円／泊
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週末や連休は高稼働だが、平日の価格競争は非常に厳しい
運営した場合の想定年間利益
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【収支シミュレーション】
平均宿泊単価：9,000円
稼働率：85%
月間売上：約229,500円（9,000円 × 0.85 × 30日）
年間売上：約2,754,000円
年間家賃：約1,296,000円（96,800円 × 12ヶ月）
➡️ 年間利益：約1,458,000円（諸経費別）
※清掃費、光熱費、OTA手数料（約15%）、消耗品費を考慮すると、実質利益は年間約80〜120万円程度と推定。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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インテリアを徹底的に差別化：デザイナーズを活かした"映える"部屋作りが必須。
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ターゲットを絞る：1〜2名限定、特にビジネス客・カップル・女性利用者に特化したプラン設計。
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長期割引プラン導入：平日の集客が難しい場合、中期滞在者向けに大幅割引を設定し稼働率を底上げ。
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セルフチェックイン完備：非対面運営により人件費削減・利便性アップ。
総評
立地は抜群、家賃も比較的安く、物件外観もきれいで一見「買い」ですが、最大の弱点は狭さと激しい競合環境です。25㎡という面積では、ファミリー・グループ客をターゲットにできず、単価アップが難しい点は大きな制約。
心斎橋エリアは非常に魅力的ですが、競争相手は価格も設備も強い物件が多数存在するため、インテリア・設備・マーケティングで強烈に差別化しなければ簡単に埋もれます。
結論：収益は出るが、工夫しないと競合に負ける「中上級者向け民泊物件」
初心者は「とりあえず運営」で勝てるエリアではないので、しっかり戦略を立てることが成功の鍵です。