物件情報
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物件名：大阪府大阪市北区中津３丁目 中津駅 貸店舗
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住所：物件詳細はこちら
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最寄駅：
- 阪急神戸線 中津駅 徒歩6分
- 大阪メトロ御堂筋線 中津駅 徒歩7分
- 阪急京都線 大阪梅田駅 徒歩13分 -
賃料：85,000円／月（税込）
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管理費：なし
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敷金・礼金：敷金なし／礼金30万円
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保証金：なし
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面積：43.86㎡
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築年数：1970年5月（築55年）
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構造：木造 1階（2階建）
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契約期間：定期借家 2年
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現況：居住中（引渡し時期相談）
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設備：バス・トイレ別、エアコン、給湯、収納スペース、室内洗濯機置き場、都市ガス
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用途：飲食店可、民泊可、事務所可
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その他：バイク置き場なし
民泊適正評価（辛口）
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民泊許可のしやすさ：★★★★☆（用途柔軟・民泊明記）
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立地評価：★★★★☆（中津・梅田エリア徒歩圏、観光・ビジネス客のダブル需要）
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家賃と利益バランス：★★★★☆（家賃はエリア相場に対して割安）
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物件状態：★★☆☆☆（築55年の木造は老朽化・耐震リスクあり）
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集客難易度：★★★☆☆（駅近だが、物件の魅力付けが弱いと競合に埋もれる）
契約前に確認するポイント
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現況居住中のため、内装状況・リフォーム履歴を必ず確認。
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築古物件のため、給排水・電気設備・断熱性能の現状チェック必須。
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消防法適合（非常口、火災報知器設置、簡易宿所用途届出の可否を行政確認）
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周辺住民との騒音・トラブルリスク（木造は防音性が非常に低い）
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定期借家契約のため、2年後の再契約可能性をオーナーに確認。
周辺地域の平均稼働率
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中津・梅田エリアの民泊平均稼働率は75〜85%程度
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平均宿泊単価は9,000〜12,000円／泊
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平日もビジネス客需要が高く、土日は観光需要も安定
運営した場合の想定年間利益
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【収支シミュレーション】
平均宿泊単価：10,000円
稼働率：80%
月間売上：約240,000円（10,000円 × 0.8 × 30日）
年間売上：約2,880,000円
年間家賃：約1,020,000円（85,000円 × 12ヶ月）
➡️ 年間利益：約1,860,000円（諸経費別）
※ここから清掃費、光熱費、OTA手数料、消耗品費が差し引かれるため、実質利益は年間約100〜150万円前後と推定。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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デザインリノベーション必須：築古のマイナスを「味のある古民家風」「レトロ民泊」として価値転換する。
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飲食店併用モデル：1階路面の強みを活かし、カフェ・バーと民泊のハイブリッド運営を検討。
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中期賃貸との併用：閑散期対策として、1〜3ヶ月のビジネス客向けプランを準備する。
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セルフチェックイン導入：省人化・コスト削減・非対面運営で利益確保を図る。
総評
立地、家賃、用途の柔軟さは魅力的ですが、築55年の木造物件というリスクは非常に大きい点を見逃してはいけません。内装状態が悪ければ初期リフォーム費用がかさみ、収益化までのハードルが一気に上がります。
現地確認で内装が比較的きれいであれば、家賃の安さと駅近を活かして、初心者でも比較的運営しやすい物件と言えるでしょう。ただし、差別化と設備投資を怠れば、梅田周辺の強力な民泊競合に埋もれるリスクが高いです。
結論：慎重に内見し、古さを活かす運営戦略が必須の「コスパ重視物件」。しっかり準備すれば狙い目。