【物件情報】
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住所：大阪府大阪市東住吉区東田辺2丁目
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家賃：198,000円
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礼金：594,000円
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敷金：なし
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間取り：4LDK（専有面積93.06㎡）
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構造：木造2階建
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築年数：1985年（築41年）
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最寄り駅：地下鉄谷町線 駒川中野駅 徒歩5分、近鉄南大阪線 針中野駅 徒歩9分、今川駅 徒歩11分
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駐車場：なし
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民泊利用：相談可
【民泊適正評価】
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立地：★★★☆☆（駅近だが観光地ではなく住宅街中心）
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建物：★★☆☆☆（築41年・木造で老朽化リスクあり）
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賃料：★★☆☆☆（家賃はやや割高、駐車場もなし）
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周辺環境：★★★☆☆（駅近だがインバウンドには弱い立地）
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総合評価：★★★☆☆
※生活利便性は高いが、観光拠点としてはインパクトに欠ける。価格設定とターゲット選びを誤ると苦戦。
【契約前に確認するポイント】
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建物の劣化状況（築41年の木造は断熱・水回りトラブルの可能性あり）
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消防設備設置の必要性（簡易宿所取得を考える場合は特に要注意）
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騒音対策（木造のため宿泊客の生活音トラブルリスクが高い）
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近隣住民の民泊への理解度（住宅街のためトラブル回避策は必須）
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周辺民泊・ホテルの価格帯（南大阪エリアの競合状況を確認）
【周辺地域の平均稼働率】
大阪市東住吉区エリアの民泊平均稼働率は約45〜55%程度。
梅田・難波・心斎橋といった中心部と比較すると稼働率が低く、特にインバウンド集客においてはやや不利です。
エリア特性としては、ビジネス・親族訪問・国内旅行者が主なターゲットになります。
【運営した場合の想定年間利益】
【収益モデル（仮定）】
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平均稼働率：50%
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1泊単価：15,000円（ファミリー・グループ向け価格設定）
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月間売上：15,000円 × 15日 ＝ 225,000円
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年間売上：約2,700,000円
【年間支出】
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家賃：2,376,000円（198,000円 × 12ヶ月）
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運営経費（清掃・光熱費・OTA手数料等）：約900,000円
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その他費用（Wi-Fi・消耗品・家具・保険等）：約150,000円
【年間利益】
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収支：2,700,000円 −（2,376,000円 + 900,000円 + 150,000円）＝ 約726,000円の赤字
※稼働率を60%以上に上げ、1泊単価を18,000円以上にしないと黒字化は非常に難しい。
【改善案】
利益を出すには下記の戦略が必須。
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ターゲットを国内家族・長期滞在にシフト：大阪の中心地から外れた立地を逆に活かし、住宅街での長期滞在ニーズを獲得。
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ペット可物件として差別化：ペット宿泊対応の民泊は供給が少ないため、競争を避けやすい。
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マンスリー・サブスク型利用を導入：中長期滞在プランを充実させ、稼働率を安定化。
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駐車場確保・無料貸出を付加：地方民泊では駐車場付きが大きな魅力となるため、月極駐車場を確保し提供する。
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イベント連携・地元施設との提携：スポーツ大会・コンサート利用者向けに期間限定プロモーションを実施。
【結論】
この物件は立地・賃料に対して収益難易度が高い民泊物件です。
「駅近・広さあり」という魅力はあるものの、東住吉区は観光立地ではないため、ホテルと民泊の競争力が弱く、宿泊単価が上げにくいエリアです。
稼働率や単価をしっかり戦略的に設定しなければ赤字になる可能性が非常に高い物件です。民泊初心者には正直おすすめしません。
結論：民泊中級者以上向け。住宅街エリアで地道に稼ぐ覚悟がないと厳しい物件。中心地と同じ感覚で契約すると赤字リスク大。