【物件情報】
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住所：大阪府大阪市東住吉区西今川3丁目
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家賃：140,000円
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管理費：10,000円
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敷金：140,000円
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礼金：420,000円
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間取り：3DK（専有面積62.76㎡）
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構造：木造2階建
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築年数：1973年（築52年）
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最寄り駅：近鉄南大阪線 今川駅 徒歩4分、駒川中野駅 徒歩8分、北田辺駅 徒歩13分
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駐車場：なし
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民泊利用：相談可
【民泊適正評価】
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立地：★★★☆☆（駅近だが観光エリアではない）
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建物：★★☆☆☆（築52年・木造で老朽化リスク）
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賃料：★★☆☆☆（管理費込みで月15万円はやや高い）
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周辺環境：★★★☆☆（住宅街で民泊需要は低め）
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総合評価：★★☆☆☆
※立地は生活利便性は高いが、民泊集客には苦戦が予想される。割高感が否めない。
【契約前に確認するポイント】
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築52年の木造住宅の耐震性・水回り・断熱性能
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消防設備設置の可否（簡易宿所取得には必須）
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住宅街のため、宿泊客の騒音・ゴミ出しルール徹底が必須
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周辺民泊物件の稼働率と競合宿泊施設の価格帯
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内装リフォーム内容とエアコン・給湯器などの設備状況
【周辺地域の平均稼働率】
大阪市東住吉区今川エリアの民泊平均稼働率は約40〜50%程度で、
梅田・心斎橋エリアと比べるとかなり低めです。
インバウンド利用は弱く、国内の家族利用やビジネス利用、イベント利用がメインターゲットになる傾向です。
【運営した場合の想定年間利益】
【収益モデル（仮定）】
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平均稼働率：50%
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1泊単価：12,000円（3DK・駐車場なしの住宅街立地の適正価格）
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月間売上：12,000円 × 15日 ＝ 180,000円
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年間売上：約2,160,000円
【年間支出】
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家賃＋管理費：1,800,000円（150,000円 × 12ヶ月）
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運営経費（清掃・光熱費・OTA手数料等）：約700,000円
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その他費用（Wi-Fi・消耗品・保険等）：約150,000円
【年間利益】
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収支：2,160,000円 −（1,800,000円 + 700,000円 + 150,000円）＝ 約490,000円の赤字
※稼働率60%以上・宿泊単価15,000円以上を確保しないと黒字化はかなり厳しい。
【改善案】
利益を確保するには次の戦略が必須です。
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長期滞在プランをメインにする：住宅街立地を活かし、1週間〜1ヶ月の滞在プランでターゲット拡大。
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ペット可民泊に特化する：ペット連れ宿泊は供給が少なく、ニーズは一定ある。
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駐車場付きプランを工夫する：近隣で月極駐車場を確保し、セットで提供する。
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国内需要・出張・イベント向けを意識：観光客ではなく、ビジネス・帰省・スポーツ大会利用者向けの集客に切り替える。
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リフォーム・内装の差別化：築年数の古さを逆手に取り、和モダン・昭和レトロのデザインでSNS映えを狙う。
【結論】
この物件は民泊初心者にはリスクが高い物件です。
住宅街エリアであり、そもそも民泊利用者が積極的に探す場所ではありません。
駅近であることはメリットですが、観光需要が見込めない点が致命的です。
加えて、家賃と管理費の合計が月15万円と高く、周辺相場に対しても割高感があります。
民泊競争力が低いエリアでこの家賃は、稼働率・単価を十分に確保できなければ赤字になる可能性が極めて高い物件です。
結論：住宅街エリアで国内・長期滞在に特化する上級者向け物件。観光民泊狙いで契約すると高確率で失敗します。