【物件情報】
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住所：大阪府大阪市此花区春日出中2丁目1-4
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家賃：110,000円
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管理費：なし
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敷金：なし
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礼金：3ヶ月
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面積：49.1㎡
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建物構造：木造2階建
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築年数：1973年1月（築約53年）
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最寄り駅：JR安治川口駅 徒歩12分／阪神なんば線 千鳥橋駅 徒歩14分
【民泊適正評価】
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立地：★★★☆☆（駅徒歩12分／USJアクセス良好）
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建物：★★☆☆☆（築50年以上／現状渡しで古さあり）
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賃料：★★★☆☆（相場並み／礼金3ヶ月は高い）
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周辺環境：★★☆☆☆（住宅街／周辺に観光資源ほぼなし）
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総合評価：★★★☆☆
【契約前に確認するポイント】
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現状渡しのため、室内修繕・クリーニングの必要性
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消防法対応状況（古い木造物件なので必ず確認）
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近隣住民との距離感（騒音トラブルリスク）
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最寄りバス停・コンビニ・スーパーの実距離
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駐車場なしのため、車利用者への対応策
【周辺地域の平均稼働率】
此花区全体の民泊平均稼働率は約50〜60％。
特にUSJ近隣は需要が安定しており、春日出中エリアも「自転車圏なら集客可能」とされています。
ただし、周辺に飲食店が少ないため、夕食ニーズには注意が必要。
宿泊者の不満につながりやすいポイントです。
【運営した場合の想定年間利益】
【収益モデル（仮定）】
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平均稼働率：55％
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1泊単価：10,000円（USJ周辺相場を考慮）
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月間売上：10,000円 × 16日 ＝ 160,000円
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年間売上：約1,920,000円
【年間支出】
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家賃：1,320,000円（110,000円 × 12ヶ月）
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運営経費（清掃・光熱費・OTA手数料等）：約700,000円
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その他（Wi-Fi・消耗品・保険等）：約150,000円
【年間利益】
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収支：1,920,000円 −（1,320,000円 + 700,000円 + 150,000円）＝ 約250,000円の黒字
利益は出ますが、かなり薄利でリスクが高い運営です。
【改善案】
現状では「古い物件」で「駐車場なし」という弱点が目立つため、以下の改善が必須です。
● ペット可民泊に特化する
周辺にペット可の宿泊施設が少ないため、ペット連れOKにすると差別化が可能です。
● USJ特化のファミリー向けプラン
自転車の無料貸し出し、USJのチケット案内付きプランなどを作成し、「USJ利用客」への強い訴求を行う。
● 室内のリフォーム必須
現状渡しでは写真映えがせず、Airbnb等の掲載時に不利になります。最低限の壁紙・床・家具のリニューアルは必要です。
● 長期滞在プラン併用
収益の安定化を図るため、ウィークリー・マンスリー利用も受け入れる体制にする。
【結論】
この物件は「アクセス・家賃は妥当」ですが、「建物の古さ」「現状渡し」「駐車場なし」という欠点が収益を圧迫しやすい物件です。
表面的には黒字を出せますが、想定外のリフォーム費用や、清掃外注費の高騰、稼働率低下があると即赤字転落のリスクがある点に注意が必要です。
結論：民泊中級者以上向け。初めて民泊を運営する人にはリスクが高くおすすめしません。
特に「立地の良さ＝集客できる」と安易に考えると、痛い目に遭う可能性があります。
徹底したターゲット設定と物件改修が成功の鍵です。