物件情報
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物件名：大阪市西区九条南２ 一戸建て
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所在地：物件詳細はこちら
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最寄り駅：
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阪神なんば線 九条駅 徒歩4分
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地下鉄中央線 九条駅 徒歩8分
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地下鉄長堀鶴見緑地線 ドーム前千代崎駅 徒歩11分
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間取り：9LDK（332.06㎡）
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築年数：築27年
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家賃：月額90万円
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敷金・礼金：各90万円
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契約期間：普通借家2年
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駐車場：1台無料
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特徴：民泊相談可、事務所利用相談、トイレ3か所、シェアハウス・ゲストハウス利用可、耐震構造、来客用パーキングあり
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ◎（駅近・複数沿線利用可） |
| 家賃 | ×（月額90万円は極めて高リスク） |
| 広さ | ◎（332㎡・9LDKは希少） |
| 物件状態 | ○（築27年だが使用可能レベル） |
| 周辺環境 | ○（京セラドーム徒歩圏、商業施設も近い） |
| 総合評価 | ★★☆☆☆（利益確保には高難易度） |
契約前に確認するポイント
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家賃90万円は、大阪市内民泊物件としてもかなり高額。稼働率80％以上を目指さないと利益はほぼ出ない。
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民泊利用にあたり、特区民泊・簡易宿泊所の許可取得が必要（ただし、提携業者があるため取得は比較的スムーズ）。
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築年数27年のため、建物のメンテナンス状況は必ず現地確認が必要。特に水回り・空調設備の劣化リスクに注意。
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周辺の競合物件・宿泊単価・ターゲット層（団体客、外国人グループ）を事前にしっかりリサーチすること。
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近隣住民の理解度（特に大人数宿泊時の騒音トラブル）も確認が必要。
周辺地域の平均稼働率
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大阪市西区の民泊稼働率（2024年データ）
平均稼働率：65〜75％ -
大型物件（8名以上収容）の稼働率はやや低く、競争力がないと50〜60％に落ち込むリスクあり。
運営した場合の想定年間利益
収支シミュレーション（目安）
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宿泊単価：50,000円（大人数団体向けの強気設定）
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平均稼働率：65％（競争状況を踏まえた現実的水準）
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月間売上：50,000円 × 0.65 × 30日 ≒ 975,000円
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年間売上：約1,170万円
年間支出
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家賃：90万円 × 12ヶ月 = 1,080万円
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その他諸経費（清掃、光熱費、予約サイト手数料等）：月約15万円 × 12ヶ月 = 180万円
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保険・雑費：年間約10万円
年間支出合計：1,270万円
想定年間利益
売上：約1,170万円 - 支出：約1,270万円 = 年間赤字 約100万円
想定利益が低い場合の改善アイデア
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高単価特化型に切り替え：
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外国人団体旅行・企業研修・スポーツ団体向けのニッチマーケットを狙い、宿泊単価を60,000〜70,000円まで引き上げる
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イベント連動型プランの導入：
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京セラドームでのライブ、スポーツイベント開催時に料金をプレミアム設定し、高稼働を狙う
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中長期利用を積極営業：
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企業の短期寮利用、国内外のワーケーション向けに30日以上の長期プランを打ち出す
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法人向け貸切営業を検討：
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短期宿泊ではなく、法人契約で月単位貸し（社員寮・合宿所）に切り替えることも選択肢
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総評
この物件は「大型民泊・ゲストハウス」としてのスペックは魅力的ですが、家賃90万円という高リスク物件であり、運営初心者が軽い気持ちで手を出すと確実に失敗します。収益化には高い集客力、ターゲット明確化、大規模イベントとの連携が必須で、安定した稼働を実現できる上級者向け物件です。
駅近で広さも申し分ない反面、稼働率が読めない方、明確な営業戦略を持たない方には不向きです。