物件情報
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物件名：大阪市城東区東中浜１丁目 一戸建て
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所在地：物件詳細はこちら
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最寄り駅：
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JR片町線 鴫野駅 徒歩9分
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おおさか東線 鴫野駅 徒歩9分
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大阪メトロ今里筋線 鴫野駅 徒歩9分
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大阪メトロ中央線 緑橋駅 徒歩12分
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間取り：6DK（98.95㎡）
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家賃：月額6万円（初月無料）
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築年数：築69年
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特徴：
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敷金・礼金ゼロ
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ペット可
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DIY・リフォーム自由（現状回復義務なし）
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民泊・旅館業・シェアハウス相談可
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コインパーキング徒歩1分
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民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ○（JR・大阪メトロ複数路線利用可、アクセス良好） |
| 家賃 | ◎（破格の6万円、初期費用激安） |
| 建物状態 | ×（築69年、老朽化リスク大） |
| 改装自由度 | ◎（リフォーム・DIY自由） |
| 民泊許可取得 | △（消防設備なし、追加投資必要） |
| 総合評価 | ★★★☆☆（低コストだが、相応の改装費を要する物件） |
契約前に確認するポイント
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管理会社と現地確認必須。古い建物のため、雨漏り・床の傾き・配管劣化・シロアリ被害の有無を事前に確認。
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民泊運営には消防設備の設置が必須。現状は未設置のため、自己負担で設置が必要。
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短期解約違約金（2年未満は家賃2ヶ月分）あり。初期費用が安い反面、途中解約時のコスト負担が大きい。
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現状回復義務はないが、民泊で稼働するには最低限のリフォームは不可欠。
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周辺の民泊規制（住民トラブル・迷惑防止条例など）も事前確認が必要。
周辺地域の平均稼働率
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大阪市城東区の民泊平均稼働率：65〜75％
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中小型物件・簡易宿泊施設の場合：約60〜70％
運営した場合の想定年間利益
収支シミュレーション（民泊運営時）
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宿泊単価：12,000円（6〜8名宿泊可と仮定）
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平均稼働率：60％（築古・郊外立地を考慮）
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月間売上：12,000円 × 0.6 × 30日 ≒ 216,000円
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年間売上：約259万円
年間支出
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家賃：6万円 × 12ヶ月 = 72万円
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清掃・光熱費・手数料等：月約6万円 × 12ヶ月 = 72万円
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消防設備設置費用：初期50〜100万円（仮に5年償却で年20万円）
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雑費・固定資産税（借家でも負担する場合あり）：年5万円
年間支出合計：約169万円（消防費用含む）
想定年間利益
売上 約259万円 - 支出 約169万円 = 年間利益 約90万円
想定利益が低い場合の改善アイデア
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DIYとペンキ塗りで低コストリフォーム
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外注せず自分で修繕することで、初期費用を極限まで圧縮
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ファミリー層・ペット連れ旅行客に特化
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ペット可民泊は大阪市内でも希少。ペット向けアメニティを充実させ、競合との差別化を図る
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月貸し・長期滞在プランを積極展開
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ワーケーションや単身赴任者向けの30泊以上プランで安定収入を確保
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イベント時の価格調整
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大阪万博・京橋イベント時には価格を引き上げ、短期的に収益アップを狙う
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総評
この物件は家賃が極めて安く、初期費用が抑えられる点が最大の魅力ですが、築69年という老朽化リスクを軽視してはいけません。現状回復義務がないとはいえ、民泊で集客できる最低ラインに持っていくには、相応の改修コストが発生します。
また、消防設備設置は必須条件であり、これを怠ると民泊営業は不可能です。低リスク物件に見えて、実は隠れた初期投資が必要な「中級者向け」の案件です。
「DIYが得意」「自主管理できる」「リフォームコストを抑える自信がある」という方にはチャンスのある物件ですが、民泊初心者・フル外注依頼前提の方は避けた方が無難です。