物件情報
-
物件名：大阪府大阪市西成区千本南１ 一戸建て
-
所在地：物件詳細はこちら
-
最寄り駅：南海本線 岸里玉出駅 徒歩9分、地下鉄四つ橋線 岸里駅 徒歩9分
-
間取り：4LDK（94.32㎡）
-
築年数：築29年
-
家賃：
-
居住用：月額22万円
-
民泊・事業用：月額25万円（税込）
-
-
駐車場：有（無料）
-
契約期間：定期借家5年
-
初期費用：敷金22万円、鍵交換代5.5万円、清掃費用11万円、保証会社利用必須
-
設備：バス・トイレ別、IHクッキングヒーター、ペット相談可
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | △（駅徒歩9分は許容範囲だが西成エリアのイメージが難点） |
| 家賃 | ×（民泊使用時25万円は高額、収支が厳しい） |
| 広さ | ◎（4LDKで94㎡はファミリーやグループ旅行に適正） |
| 物件状態 | △（築29年、リノベ履歴なし） |
| 周辺環境 | ○（スーパーやコンビニは近いが、観光地まで距離あり） |
| 総合評価 | ★★☆☆☆（ややリスク高） |
契約前に確認するポイント
-
民泊使用時の家賃は25万円。稼働率が低い場合は即赤字。
-
定期借家契約のため、更新が保証されない可能性あり。
-
築29年でリフォーム履歴なし。追加の修繕費が発生する可能性あり。
-
西成エリアは一部で治安面の懸念があるため、事前に現地確認は必須。
-
近隣住民の民泊への理解度（苦情が入りやすいエリアである可能性あり）。
周辺地域の平均稼働率
大阪市西成区の民泊物件の稼働率は以下の通り。
-
平均稼働率：50〜60％
（※市内中心部では70〜80％も見込めるが、西成エリアはやや低め）
運営した場合の想定年間利益
収支シミュレーション（目安）
-
宿泊単価：15,000円（4LDK想定、6名宿泊可）
-
平均稼働率：55％（エリア平均をやや下回るリスクを想定）
-
月間売上：15,000円 × 0.55 × 30日 ≒ 247,500円
-
年間売上：約297万円
年間支出
-
家賃：25万円 × 12ヶ月 = 300万円
-
その他諸経費（清掃、光熱費、予約サイト手数料等）：月約5万円 × 12ヶ月 = 60万円
-
保険・雑費：年間約5万円
年間支出合計：365万円
想定年間利益
売上：約297万円 - 支出：約365万円 = 赤字 約68万円
想定利益が低い場合の改善アイデア
-
長期宿泊特化型に切り替える（30日以上の民泊でターゲットを外国人・出張者に変更）
-
ターゲットの絞り込み：ペット可・ファミリー向け・グループ旅行特化で差別化
-
宿泊単価の引き上げ：内装リフォーム＋高付加価値サービス（無料駐車場、家電充実、長期滞在用設備の導入）
-
SNSを活用した集客：エリアのディープな魅力（ディープ大阪、ローカルグルメなど）を積極的に発信
-
サブリース契約検討：管理会社に委託して稼働率を最大化する方法も検討の余地あり
総評
この物件は「ファミリー・グループ向け民泊」としてポテンシャルはあるものの、現状の家賃と西成エリアの平均稼働率を考えると、利益が出しにくいリスクの高い物件と言えます。民泊初心者にはおすすめしません。中上級者で、明確な差別化戦略をもって運営できる方であれば、チャレンジする価値はギリギリあります。契約前に現地の空気感、近隣住民の民泊への理解度、内装状態の詳細確認は必須です。