物件情報
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【物件名】センチュリー三鷹
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【住所】東京都三鷹市中原3丁目
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【最寄り駅】JR中央線 吉祥寺駅 バス15分
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【家賃】110,000円／月（税込・共益費不明）
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【間取り】1DK（27.95㎡）
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【用途地域】近隣商業地域（民泊運営に適合）
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【物件詳細URL】物件情報はこちら
民泊適正評価
■メリット
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敷金・礼金ゼロで初期費用を抑えられる
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吉祥寺・新宿エリアまでアクセス可能で一定の宿泊需要は見込める
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27.95㎡の1DKで2名以上の滞在にも対応可能
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民泊可を明記、事業用契約にも柔軟に対応
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用途地域が近隣商業地域で民泊運営のハードルが低い
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バストイレ別、2口ガスコンロ、南面バルコニーなど基本設備は十分
■デメリット
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吉祥寺駅から徒歩圏ではなく、バス15分という中途半端な立地
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賃料11万円はエリア相場と比較してやや割高（民泊家賃としては厳しめ）
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民泊エリアとしては競争が激しい東京都内、収益確保には強い差別化が必要
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管理費・共益費の記載がなく、追加費用の確認が必要
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短期解約違約金あり（1年未満の解約で1ヶ月分）
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周辺観光資源が少なく、吉祥寺頼みの集客になる可能性が高い
契約前に確認するポイント
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民泊利用時の家賃は本当に11万円で確定か（事業用の場合変動しないか）
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共益費・管理費の有無と金額
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民泊利用の場合の契約条件（違約金、原状回復費用など）
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ゴミ処理ルールや住民対応（クレームリスク）
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バスの運行本数・終バスの時間（アクセスの体感利便性）
周辺地域の民泊市況
東京都三鷹市の民泊平均稼働率はおおむね50〜70%。
ただし、吉祥寺から徒歩圏外の場合、宿泊単価・稼働率ともに下振れしやすい傾向があります。
想定年間利益（民泊運営モデル）
| 項目 | 金額（概算） |
|---|---|
| 想定稼働率 | 60％（月約18泊） |
| 平均宿泊単価 | 8,000円（1〜2名利用想定） |
| 月間売上 | 8,000円 × 18泊 = 144,000円 |
| 年間売上 | 144,000円 × 12ヶ月 = 1,728,000円 |
| 年間賃料 | 1,320,000円（家賃月11万円で試算） |
| その他経費 | 400,000円（光熱費・清掃費・OTA手数料等） |
| 想定年間利益 | 約8,000円（ほぼ利益なし） |
※稼働率50%以下の場合は赤字化リスクが高い。
改善のための運営アイデア
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「吉祥寺エリアに安く泊まれる民泊」として、宿泊単価を戦略的に低めに設定
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ファミリー・中期滞在（ウィークリーマンション的利用）をターゲットにする
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周辺のバス停・運行本数・時刻表をアピールし、「意外と便利」を伝える
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自転車の無料貸出しで、吉祥寺までの移動を快適にする
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長期割引、月単位のプランも導入し、稼働の底上げを狙う
総評
✔️ 初期費用の安さと民泊許可のしやすさは魅力だが、月11万円の家賃設定が利益のボトルネック
✔️ 立地（バス15分）が都内の民泊としてはかなりのマイナス要素で、宿泊単価を上げるのは難しい
✔️ 工夫次第で「吉祥寺近くの安宿」として需要はあるが、ほぼ趣味レベルの薄利運営になる可能性も高い
結論：
民泊初心者が「試しにやってみる」には良いが、本格的な収益化には不向き。
バス15分という立地をしっかりマーケティングでカバーできる方におすすめです。