物件情報
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【物件名】戸建4DK 羽曳野市 川向
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【住所】大阪府羽曳野市川向173-9
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【最寄り駅】近鉄南大阪線 駒ヶ丘駅 徒歩11分
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【家賃】相談（初期費用無料・条件付き）
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【間取り】4DK（72.46㎡）
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【築年数】昭和46年3月（築約54年）
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【駐車場】付き
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【設備】プロパンガス、ペット可、多用途相談可、民泊可、事業用利用可、DIY可
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【物件詳細URL】物件情報はこちら
民泊適正評価
■メリット
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初期費用が実質ゼロで始められる可能性がある（交渉次第）
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ペット多頭飼育可・民泊可・事業利用可と用途が非常に広い
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駐車場付きの戸建てで車利用の宿泊客には便利
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外国籍・生活保護・保証人不要など、入居審査が非常に緩い
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DIY可能でリフォームやリノベで付加価値をつけられる
■デメリット
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最寄り駅まで徒歩11分、しかもローカル線の駒ヶ丘駅という不便な立地
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羽曳野市自体が観光地でもビジネス拠点でもなく、民泊需要は極めて低い
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築50年以上の古家で、設備や建物の老朽化リスクが高い
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プロパンガスでランニングコストがやや高くつく
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民泊競合が少ないエリア＝裏を返せば「需要がない」可能性が高い
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周辺環境は住宅街中心で、訪日外国人には訴求しにくい
契約前に確認するポイント
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民泊運営時の契約条件（用途制限・期間制限）が明記されているか必ず確認。
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近隣住民の理解・許可が必要かどうかを事前に確認。
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建物の老朽化状況（特に水回り・屋根・基礎）をしっかり内覧でチェック。
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初期費用無料の適用条件（審査内容や交渉内容）を詳細に確認。
周辺地域の平均稼働率
羽曳野市周辺で民泊物件は非常に少なく、平均稼働率データがほぼ存在しません。
参考として、近鉄南大阪線沿線の平均稼働率はおおむね20〜40％程度で、特に羽曳野市内の駅徒歩10分以上の物件は月5〜10泊程度に留まるケースが多いです。
運営した場合の想定年間利益
| 項目 | 金額（概算） |
|---|---|
| 想定稼働率 | 30％（月約9泊） |
| 平均宿泊単価 | 7,000円（戸建て、最大6名利用可能と仮定） |
| 月間売上 | 7,000円 × 9泊 = 63,000円 |
| 年間売上 | 63,000円 × 12ヶ月 = 756,000円 |
| 年間賃料 | 600,000円（仮に家賃月5万円で試算） |
| その他経費 | 250,000円（光熱費・清掃費・OTA手数料等） |
| 想定年間利益 | 約▲94,000円（赤字見込み） |
改善するためのアイデア
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ペット同伴専門の宿泊施設にする（近隣にほぼ競合なし）
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工事関係者・長期滞在者向けマンスリープランにシフトし、安定収益を目指す
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DIYで古民家風のおしゃれリノベーションを行い、SNS映えを狙う
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駐車場付き・広さを活かしてグループ利用（家族・合宿）をターゲットに
総評
✔️ 初期費用ゼロ、ペット多頭飼育可、民泊OKと「自由度の高さ」は大きな武器
✔️ ただし、羽曳野市の立地と築年数を考えると民泊で黒字化は相当難しい
✔️ どうしても民泊をやりたいなら、ターゲットを「ペット連れ」「工事関係者」「長期滞在者」に絞り込む必要あり
結論として、民泊初心者にはあまりおすすめできない物件です。逆に、初期費用ゼロを活かして、「低リスクでマンスリー物件をテスト運用したい人」「グループホームなど福祉事業で活用したい人」には検討の余地があります。