物件情報
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【物件名】ヒバリアーバンヒルズ
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【住所】埼玉県新座市栗原5丁目
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【最寄り駅】西武池袋線 ひばりヶ丘駅 徒歩9分
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【家賃】月額63,800円（税込・管理費込み）
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【敷金/礼金】なし / なし
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【間取り】ワンルーム（17.36㎡）
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【建物構造】鉄筋コンクリート造
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【設備】IHコンロ、エアコン、インターネット対応、TVモニター付インターホン、室内洗濯機置き場、バルコニー
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【契約期間】2年（短期解約違約金あり）
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【現況】空室
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【物件詳細URL】物件情報はこちら
民泊適正評価
■メリット
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ひばりヶ丘駅徒歩9分はアクセス良好。
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池袋まで約20分で都心観光への利便性が高い。
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敷金・礼金なし、フリーレントありで初期費用を抑えやすい。
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民泊利用が可能と明言されている。
■デメリット
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面積17.36㎡は「かなり狭い」。実質1〜2名までが限界。
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家賃63,800円はこの広さの民泊用物件としては高め。
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西武池袋線沿線はビジネス需要・観光需要ともにそこまで高くないエリアで、稼働率に苦戦する可能性が高い。
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周辺は住宅街のため、騒音トラブルになりやすい。
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同価格帯で広めの民泊物件が都内23区外に多数存在するため、差別化が難しい。
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競合が増えてきており、価格競争に巻き込まれやすいエリア。
契約前に確認するポイント
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民泊運営時の細かいルール（使用条件・契約書への明記）が必要。
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消防法・住宅宿泊事業法に基づく設備対応が可能か事前に要確認。
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隣戸との壁の厚さ（遮音性）の確認。苦情リスクが非常に高い間取り。
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マンスリー利用・長期滞在もOKか、オーナーと要相談。
周辺地域の平均稼働率
ひばりヶ丘駅周辺の民泊物件の稼働率は30〜50％前後。
池袋まで20分という立地で一定の短期需要はありますが、同駅周辺の民泊件数が年々増加しており、価格競争により宿泊単価が下落傾向です。週末は比較的予約が入りますが、平日は稼働率が大きく落ち込む傾向があります。
運営した場合の想定年間利益
| 項目 | 金額（概算） |
|---|---|
| 想定稼働率 | 40％（月約12泊） |
| 平均宿泊単価 | 5,000円（競合を考慮した最低ライン） |
| 月間売上 | 5,000円 × 12泊 = 60,000円 |
| 年間売上 | 60,000円 × 12ヶ月 = 720,000円 |
| 年間賃料 | 63,800円 × 12ヶ月 = 765,600円 |
| その他経費 | 250,000円（光熱費・清掃費・OTA手数料等） |
| 想定年間利益 | 約▲295,600円（赤字見込み） |
改善するためのアイデア
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家具・インテリアを徹底的におしゃれにし、「女性ひとり旅」「テレワーク専用」など、ターゲットを絞る。
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長期滞在・ウィークリーマンション型にシフトし、安定収入を確保する。
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動画配信者・撮影スタジオ向けの「日貸し」にも対応し、スポット収益を狙う。
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周辺観光（所沢航空公園、豊島園など）とセットのガイド付きプランを用意し、単価アップを図る。
総評
本物件は「民泊可」「駅近」「初期費用が安い」という点は魅力ですが、物件の狭さと家賃の高さが致命的なバランス崩壊物件です。
✔️ 最低でも月12泊以上しないと赤字になる高リスク物件
✔️ ひばりヶ丘は観光地ではなく、集客ターゲットがかなり限定的
✔️ 差別化をしなければ価格競争に飲み込まれる
民泊初心者にはおすすめしません。
マンスリー利用・長期滞在や日貸し撮影スペースなど、多用途で収益化を工夫できる上級者向けの物件です。
もしご希望であれば、より利益が出しやすい民泊物件もご提案できますので、お気軽にお申し付けください。