物件情報
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【物件名】ＫＵＲＯＭＯＮＨＯＵＳＥ 2階/2+3F
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【賃料】23.1万円／月
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【管理費】なし
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【敷金・礼金】なし
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【面積】54㎡（約16.33坪）
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【所在地】大阪府大阪市中央区高津3丁目2-19
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【交通】近鉄難波線 近鉄日本橋駅 徒歩1分、Osaka Metro千日前線 日本橋駅 徒歩2分
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【構造】鉄骨造 3階建 2階部分
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【駐車場】なし
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【契約期間】2年（更新料なし）
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【URL】物件詳細はこちら
民泊適正評価
| 評価項目 | 内容 | 評価 |
|---|---|---|
| 立地 | 日本橋駅徒歩1分、黒門市場徒歩圏内、なんば・心斎橋へのアクセス良好 | ◎ |
| 家賃 | 23.1万円はエリア相場に対してやや高め | △ |
| 集客難易度 | 黒門市場周辺は観光需要あり。ただし競合が非常に多い | △ |
| 設備 | 特別な付加価値設備なし（エレベーターなし、駐車場なし） | △ |
| 改装必要度 | 最低限のインテリア・設備投資は必要 | △ |
総合評価：★★☆☆☆（やや慎重に検討すべき物件）
契約前に確認するポイント
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周辺の競合民泊施設の稼働率と宿泊単価を必ず事前調査
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物件の防音性能（日本橋は歓楽街エリアでクレームリスクあり）
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建物オーナーへの民泊運営の事前確認（民泊可でもルールが厳しい場合あり）
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追加費用（リフォーム、家具家電、Wi-Fi設置、消防設備）の見積もり確認
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民泊条例・特区民泊の許認可要件の詳細チェック
周辺地域の平均稼働率
黒門市場・なんば・日本橋エリアの民泊施設の平均稼働率はおおよそ70〜80％前後。
ただし、近年は物件数が急増しており、新規参入者は稼働率60〜70％程度まで下がる傾向があります。
運営した場合の想定年間利益
想定条件
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平均宿泊単価：15,000円/泊（2〜4名想定）
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稼働率：65％（控えめ予測）
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家賃：23.1万円/月
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その他経費：光熱費・清掃費・OTA手数料等で月約10万円
年間収支試算
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年間売上：15,000円 × 365日 × 65％ ≒ 3,556,250円
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年間固定費：家賃 2,772,000円 ＋ その他経費 1,200,000円 ≒ 3,972,000円
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年間利益：約マイナス 415,750円
※プラスに転じるには平均宿泊単価18,000円以上、もしくは稼働率80％以上が必要。
差別化アイデア
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インバウンド向けの多言語対応・パッケージプランを作成し差別化
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簡易宿所許可ではなく特区民泊で長期滞在客をターゲットにする
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高評価を狙った内装リノベーション（和モダン・テーマ性を持たせる）
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家賃交渉・フリーレント期間の取得で初期費用を圧縮
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周辺民泊との差別化（BBQスペース・プロジェクター・キッチン設備など付加価値追加）
総評
この物件は「立地は最高だが、家賃と競争環境が非常に厳しい」という典型的なパターンです。初心者にはかなりリスクが高く、既に大阪エリアで民泊運営経験がある方、もしくは高付加価値の宿泊施設として作り込む覚悟がある方でないと収益化は難しいでしょう。
「民泊可能＝儲かる」という時代は終わりつつあります。こうした物件こそ、数字をしっかり精査した上で慎重に判断してください。