物件情報
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所在地：大阪府大阪市西成区天下茶屋3丁目
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最寄駅：地下鉄堺筋線「天下茶屋駅」徒歩3分、南海本線「天下茶屋駅」徒歩4分、阪堺線「北天下茶屋駅」徒歩4分
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賃料：35万円/月
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初期費用：敷金35万円、礼金70万円（初期合計140万円）
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間取り：3LDK（専有面積83.15㎡）
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築年数：築52年（1974年築）
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物件詳細URL：SUUMO物件ページ
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★★★☆（駅近は高評価） |
| 家賃 | ★☆☆☆☆（かなり高額） |
| 築年数 | ★☆☆☆☆（古く、改装必須の可能性） |
| 間取り | ★★★★☆（ファミリー・グループ向き） |
| 競合状況 | ★★★☆☆（競合多め） |
| 収益性 | ★★☆☆☆（家賃に対して利益率が低い） |
総合評価：辛口で見て★2.5/5
天下茶屋駅は交通の便が良く、関西空港や難波へのアクセスも良好ですが、この物件は家賃が高すぎます。築52年の建物で、設備の老朽化リスクも高い点は見逃せません。最低限リフォームしないとレビューが悪くなり、集客にも影響するでしょう。
契約前に確認するポイント
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建物の老朽化状況（給排水、電気、ガスのインフラ確認は必須）
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消防法適合状況（消防設備の設置費用がどの程度必要か）
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家賃相場と民泊稼働率から利益が出るかしっかり試算すること
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近隣民泊施設の価格帯（競合に勝てる価格設定ができるか）
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外国人観光客のターゲットにした場合の導線とニーズ確認
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周辺地域のクチコミ（西成区は一部で治安に対するイメージが良くないため、事前のマーケティングが必要）
周辺地域の平均稼働率
大阪市西成区・天下茶屋エリアの民泊平均稼働率はおおむね60〜70%程度。インバウンド需要が回復しているものの、駅周辺には安価なホテルや民泊も多く、価格競争が激化しています。
競合が多い環境で、家賃35万円という高コストを考えると、月15〜20泊以上の安定稼働が最低条件。これを下回ると赤字運営になる可能性が高いです。
運営した場合の想定年間利益
【シミュレーション条件】
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平均宿泊単価：15,000円/泊（3LDK・グループ対応想定）
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平均稼働率：65%（周辺相場と競合状況を考慮）
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月間宿泊数：約20泊
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月間売上：約30万円（15,000円 × 20泊）
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家賃：35万円/月
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その他経費（水道光熱費、清掃費、プラットフォーム手数料等）：約8万円/月
【月間収支】
売上30万円 - 家賃35万円 - 経費8万円 = 月間赤字13万円
【年間収支】
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年間赤字：約156万円
※稼働率を80%以上に引き上げ、宿泊単価を2万円に設定できれば、黒字化の可能性はありますが、このエリア・この家賃ではかなりハードルが高いです。
総評
この物件は「立地は良いが、家賃が高すぎる」という非常に厳しい条件の民泊候補です。
初心者が手を出すと、ほぼ確実に赤字になるリスクが高く、民泊上級者でマーケティングが得意な方、あるいは既にリフォームコストを抑えたネットワークがある方でないと、収益化は難しいでしょう。
民泊に向いていないとは言いませんが、「駅近」という一点だけで契約を進めるのは非常に危険です。辛口に言えば、よほど条件交渉で家賃を下げられない限り、この物件は避けるのが無難です。
もしご興味がある場合は、事前に周辺民泊の販売実績や稼働状況を細かく調べた上で、慎重にご検討ください。