物件情報
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所在地：大阪府大阪市此花区酉島6丁目
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最寄駅：JR桜島線「安治川口駅」徒歩23分、ユニバーサルシティ駅徒歩33分、阪神なんば線「伝法駅」徒歩28分
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賃料：25万円/月
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初期費用：敷金なし、礼金50万円（初期合計75万円程度）
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間取り：6LDK（専有面積144.99㎡）
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築年数：築39年（1986年築）
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物件詳細URL：SUUMO物件ページ
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★☆☆☆☆（駅遠・アクセス不便） |
| 家賃 | ★★★☆☆（やや高いが許容範囲） |
| 築年数 | ★★☆☆☆（古いがリフォーム済） |
| 間取り | ★★★★★（大人数向けは高評価） |
| 競合状況 | ★★★☆☆（ユニバ周辺は民泊多い） |
| 収益性 | ★★☆☆☆（苦戦しやすいエリア） |
総合評価：★2.5/5
立地は正直厳しいですが、6LDKという間取りは団体客や長期滞在者にとって魅力。家賃も突出して高いわけではありませんが、駅から徒歩23分という距離をカバーするだけの明確な差別化が必要です。
契約前に確認するポイント
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最寄駅から実際に歩いて確認（徒歩23分は観光客にとってかなり不便）
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建物の老朽化ポイント（リフォーム済とはいえ、給排水や配管は要チェック）
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消防設備の設置コストと工事のしやすさ
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周辺道路の幅、駐車スペースの有無（団体客は車利用が多いため）
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近隣住民とのトラブルリスク（住宅街での民泊は苦情が入りやすい）
周辺地域の平均稼働率
此花区・安治川口周辺の民泊稼働率は50〜65%程度。
特に安治川口駅から徒歩圏外になると、稼働率は低下傾向。ユニバーサルシティ駅にアクセスできる立地ですが、観光客のほとんどは駅近物件を選びます。
そのため、このエリアで安定した稼働を目指すには「格安プラン」や「長期滞在割引」「駐車場無料」などで工夫が必要です。
運営した場合の想定年間利益
【シミュレーション条件】
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平均宿泊単価：18,000円/泊（6LDKのためグループ向け設定）
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平均稼働率：55%（周辺相場と立地を考慮）
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月間宿泊数：約17泊
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月間売上：約30.6万円（18,000円 × 17泊）
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家賃：25万円/月
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その他経費（水道光熱費、清掃費、プラットフォーム手数料等）：約7万円/月
【月間収支】
売上30.6万円 - 家賃25万円 - 経費7万円 = 月間赤字1.4万円
【年間収支】
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年間赤字：約16.8万円
※稼働率を70%まで上げれば黒字化可能だが、立地と競合状況を考えるとハードルは高い。
総評
この物件は「広さは魅力だが、立地で大きく損をしている」典型例です。
徒歩23分という距離は観光民泊としては致命的であり、観光客は基本的に徒歩5〜10分圏内を強く好みます。
唯一の狙い目は、「車利用のファミリー・グループ客」や「長期滞在需要」「工事関係者の団体宿泊」など、アクセスの悪さを気にしない層です。
民泊初心者が「ユニバーサルシティに近い」という理由だけで飛びつくのは非常に危険です。むしろ、かなりターゲットを絞った戦略が必要で、安易な民泊運営では赤字になる可能性が高い物件です。
家賃自体は致命的に高いわけではないものの、失敗リスクは高め。周辺民泊の価格調査と、自家用車利用客を確実に集める集客プランが立てられる人にのみ、おすすめできる物件です。