物件情報
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所在地：大阪府大阪市住之江区安立4丁目
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最寄駅：阪堺線「大和川駅」徒歩7分、阪堺線「我孫子道駅」徒歩7分、阪堺線「高須神社駅」徒歩14分
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賃料：4.8万円/月
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初期費用：敷金なし、礼金9.6万円（初期合計約15万円程度）
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間取り：3K（専有面積32.55㎡）
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築年数：築41年（1985年築）
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物件詳細URL：SUUMO物件ページ
民泊適正評価
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★☆☆☆（駅徒歩7分だが観光地に遠い） |
| 家賃 | ★★★★★（圧倒的に安い） |
| 築年数 | ★★☆☆☆（古い、設備更新必須） |
| 間取り | ★☆☆☆☆（狭く、グループ客には不向き） |
| 競合状況 | ★★★☆☆（周辺民泊は少なめ） |
| 収益性 | ★★★☆☆（低コストだが稼働率が鍵） |
総合評価：★3/5
家賃の安さは大きな魅力ですが、「低リスク＝必ず成功」というわけではありません。小さな物件は回転率が重要で、立地的に長期滞在客や工事関係者向けでないと厳しいのが実情です。
契約前に確認するポイント
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建物の老朽化（特に配管、水回り、雨漏りの有無）
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消防法への適合と必要な工事費（古い木造住宅は消防基準が厳しい）
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周辺の民泊相場と宿泊単価（安すぎる競合がないか）
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清掃コストが収益を圧迫しないか（狭い物件でも1回の清掃コストは一定）
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近隣住民との距離感と苦情リスク（平屋で生活音が伝わりやすい）
周辺地域の平均稼働率
住之江区・大和川駅周辺は民泊稼働率40〜55%程度とやや低めのエリア。観光目的での宿泊は少なく、主にビジネス利用・低価格志向・長期滞在者がターゲットになります。
特に阪堺線沿線は観光客の認知度が低く、集客に時間がかかる点は覚悟が必要です。
運営した場合の想定年間利益
【シミュレーション条件】
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平均宿泊単価：5,000円/泊（安価な単身・二人客想定）
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平均稼働率：50%（周辺相場と立地を考慮）
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月間宿泊数：約15泊
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月間売上：約7.5万円（5,000円 × 15泊）
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家賃：4.8万円/月
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その他経費（水道光熱費、清掃費、プラットフォーム手数料等）：約3万円/月
【月間収支】
売上7.5万円 - 家賃4.8万円 - 経費3万円 = 月間赤字0.3万円
【年間収支】
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年間赤字：約3.6万円
※稼働率を60%以上に引き上げれば、わずかに黒字化が可能ですが、旅行客メインではなく、長期滞在・ビジネス・低価格重視層をターゲットにしないと厳しい結果になるでしょう。
総評
この物件は、家賃の安さに目を奪われがちですが、収益化は意外と難しい「典型的な罠物件」と言えます。
✅ メリット
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家賃が非常に安い
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初期費用も低コストで始められる
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競合が少なく価格競争が穏やか
❌ デメリット
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建物が古く、トラブル発生リスクが高い
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立地が地味で観光需要が見込みにくい
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平屋・3Kで宿泊可能人数が限られ、客単価が上げにくい
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清掃コストの割合が大きくなりやすい
【結論】
「低リスク」ではなく「低収益・赤字リスク物件」と理解して取り組む必要があります。民泊初心者が「家賃が安いから成功する」と思って手を出すと、客付けができず赤字になるケースが多い物件です。
短期民泊ではなく**月単位の長期賃貸（ウィークリーマンション型）**の方がまだ収益化の可能性が高く、ビジネス滞在者や学生向けのマーケティングに絞った運営を検討する方が現実的でしょう。