物件情報
【物件名】中津3丁目貸家
【住所】大阪府大阪市北区中津3丁目
【最寄駅】阪急神戸線 中津駅 徒歩6分／大阪メトロ御堂筋線 中津駅 徒歩7分
【家賃】8.5万円／管理費なし
【敷金】なし／礼金30万円
【面積】43.86㎡
【築年】1970年5月（築約55年）
【設備】エアコン、給湯、バス・トイレ別、収納、都市ガス、室内洗濯機置場
【その他】飲食店可、民泊可、定期借家契約（2年）
【物件詳細】物件詳細はこちら
民泊適正評価（★5段階）
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立地：★★★☆☆
⇒ 中津駅から徒歩6～7分とアクセスは良いが、御堂筋線の本町や心斎橋に比べると集客力はやや劣る。 -
物件状態：★☆☆☆☆
⇒ 築55年で設備の老朽化が懸念される。改装費が別途必要になる可能性が高い。 -
家賃コスト：★★☆☆☆
⇒ 月額8.5万円は築年数と立地を考えるとやや高め。初期費用（礼金30万円）も負担。 -
収益性：★★☆☆☆
⇒ 民泊需要はそこそこあるが、周辺競合物件に比べて割高感がある。 -
総合評価：★★☆☆☆
⇒ 低コストで民泊を始めたい方には不向き。立地重視・商店街活用型で工夫ができる方向け。
契約前に確認するポイント
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定期借家契約の更新可否：定期借家契約のため、2年後に継続できるか事前確認が必須。更新不可なら撤退コストが発生。
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建物の老朽化状況：築55年のため、水回り・電気系統のチェックは必須。修繕費が高額になる恐れあり。
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消防法適合確認：民泊営業には消防設備の追加が必要な場合が多い。現状設備では営業できない可能性あり。
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近隣との関係：商店街内物件のため、騒音やゴミ出し問題で近隣トラブルが発生しやすい。事前に商店街組合の意見を確認すると安心。
周辺地域の平均稼働率
大阪市北区中津エリアの民泊物件の平均稼働率は約60%前後とされています。
大阪梅田エリア（隣接）の民泊稼働率は約70～75%ですが、中津はそれよりやや落ちる傾向があります。
民泊集客には立地の工夫と価格設定が重要になるエリアです。
運営した場合の想定年間利益
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1泊あたり宿泊料金：6,000円（競合相場）
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稼働率：60%
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想定年間宿泊日数：約219日（365日×60%）
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想定年間売上：6,000円×219日＝1,314,000円
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想定年間家賃：8.5万円×12ヶ月＝1,020,000円
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その他経費（光熱費・清掃費・OTA手数料等）：約30万円
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年間利益：約 -6,000円
※民泊運営代行手数料を含めるとさらに赤字リスクあり。
総評
正直に言えば、この物件は民泊運営にはやや厳しい条件です。家賃が高めで、築古物件ゆえに追加改装費や消防設備投資がほぼ必須。立地も大阪の民泊激戦区に比べて若干見劣りし、稼働率もそこまで高くありません。
商店街内という立地を活かし、個性的なコンセプト型民泊（商店街体験型・長期滞在型など）で差別化しない限りは利益を出すのは難しいでしょう。低リスクで民泊を始めたい方には他の物件をおすすめします。
もし検討する場合は、「定期借家契約の更新」「初期改装費」「消防法適合費用」を必ず確認した上で判断しましょう。