1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 福岡県飯塚市綱分（つなわけ）
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交通: JR後藤寺線「筑前庄内」駅 徒歩30分（※車移動が前提の完全なローカルエリア）
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月額固定費: 50,000円〜66,000円
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※基本賃料50,000円（共益費0円）。
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※民泊などの事業用・商用契約として消費税10%が外追い加算される場合は55,000円となります。
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※「10年後の物件譲渡」を希望する場合は、譲渡家賃として月額プラス10,000円（税別）が加算され、実質の月額固定費は61,000円（税込66,000円）となります。また、毎月数百円程度の管理会社家賃引き落とし手数料が発生する可能性があります。
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初期費用: 完全0円
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※敷金・礼金0円、仲介手数料0円、初回保証会社費用0円（大家負担）、火災保険料0円（※加入は必須ですが初期費用としては0円、月額700円程度で別途紹介可能）、さらに初月家賃が最大1ヶ月無料（フリーレント）となるため、契約時に支払う初期費用は本当に「0円」でスタート可能です。
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構造: 木造 2階建 / 間取り 3LDK（専有面積・築年月はともに調査中）
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特筆事項: 民泊・旅館業・転貸OK（相談可能）、DIYやり放題（原状回復一切不要、退去時クリーニング代不要）、ペット多頭飼いOK（月3,000円〜/税別）、敷地内駐車場2台無料、残置物あり（無償譲渡）、現況引渡し（オーナー側は一切の修繕義務を負わない）、10年後の土地・建物「1円譲渡」プランあり。
2. 福岡県飯塚市・新法民泊（住宅宿泊事業法）の上乗せ制限
福岡県（北九州市、福岡市、久留米市、牟田市などの保健所設置市を除くエリア）における新法民泊は、福岡県の「住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」が適用されます。
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福岡県（飯塚市）における上乗せ規制の現状:
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福岡県下の多くの自治体では、京都市や東京の一部の市区のような「住居専用地域では一律平日営業全面禁止」といった、事業継続を不可能にするほどの苛烈な上乗せ平日規制は敷かれていません。
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実務上の注意点:
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本物件がある飯塚市綱分は、のどかな住宅・田園エリアです。新法の届出、あるいは旅館業の相談を進める前に、まずは管轄である「福岡県 嘉穂・鞍手保健所」の生活衛生課へ、用途地域と周辺環境（学校等の有無）の確認を行ってください。周辺住民への迷惑行為（騒音・ゴミ等）の禁止が契約の絶対条件となっているため、近隣との距離感や動線の事前確認は必須となります。
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3. 「情報隠蔽」と「完全自己責任」のリアルなリスク分析
本物件は「初期費用0円」「10年後に家がもらえる」といったキャッチーな言葉が並びますが、民泊仕入れとしては過去最高レベルの警戒が必要な「超ハイリスク物件」です。以下の現実を冷徹に見極めなければなりません。
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【リスク①】写真非公開、面積・築年が「調査中」:
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「事情があり画像を公開できない」という点、および間取りが3LDKと分かっていながら面積や築年数が不明なのは、通常の賃貸市場では流通させられないレベルの致命的な瑕疵（床抜け、雨漏り、シロアリ被害、強烈な残置物の山など）を抱えている可能性もあります。自分の足での現地調査（内見）なしに契約することは絶対に避けてください。
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【リスク②】オーナーの「修繕義務免責」:
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本文には「建物、設備等の不具合などの責任は負いません。修理もいたしません」と明記されています。また「趣のある古民家」という一文から、かなり古い物件であることも覚悟すべきです。もし水道管の破裂や雨漏り、インフラの根本的な故障があった場合、すべて借主の自腹で数十万〜数百万円かけて直さなければ民泊どころか居住すらできないリスクがあります。
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【リスク③】事業利用時の「家賃増額」トラップ:
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「事業内容によっては家賃を増額する可能性がございます」とあります。民泊として成功しそうだと分かった時点で家賃を値上げされるリスクがあるため、「定額での転貸・民泊利用を認める」という文言を、初期の賃貸借契約書（特約）に完全に固定できるかがビジネス上の大前提となります。
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4. 収支シミュレーション（新法70日稼働・DIYコスト100万円回収想定）
写真がないため、最悪のケースとして「民泊としてゲストを泊めるために、自腹でのDIY・リフォーム費用に100万円かかった」と仮定します。
立地も駅から徒歩30分と非常に弱いため、ターゲットを「筑豊エリアへの割り切ったビジネス・出張長期滞在」「車移動のバックパッカー・格安ロードサイド需要」に絞り、年間わずか70日（月5〜6日程度）しか稼働しないという、超保守的なラインで試算します。
【設定条件：売上】
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① 民泊期間（年間70日稼働・ロードサイド格安1棟貸し・最大4名想定）
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想定宿泊単価：11,000円（筑豊エリアの格安古民家宿としての競争力単価）
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民泊年間売上：770,000円（1.1万円 × 70日）
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② ゲスト清掃費回収売上
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1回あたり6,000円、年間約25回のチェックインを想定。
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清掃費売上：150,000円
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★ 年間総売上：920,000円（月平均：約7.6万円）
【年間支出の計算】
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家賃（固定費）: 660,000円（民泊・事業用消費税10%＋10年後譲渡オプション込み：月額5.5万円 × 12ヶ月分）
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光熱費・通信費: 144,000円（プロパンガス想定のため高め。月平均1.2万円換算）
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民泊サイト手数料（OTA手数料 約15%）: 115,500円（宿泊売上77万円に対する手数料）
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支出合計：919,500円
【最終収支】
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★ 年間営業利益：約 ＋500円（ほぼ完全にブレイクイーブン・利益なし）
5. まとめ（物件データ＆投資判断）
本物件は、初期費用完全0円という好条件の裏に、「写真非公開」「面積・築年数不詳」「オーナー修繕義務一切免責」という、極めて重いリスクが隠された「廃墟・ボロ戸建て再生系の玄人向け物件」と想定されます。
上記のシミュレーション通り、自腹でのリフォーム・インフラ復旧に100万円以上かかってしまった場合、立地の弱さ（駅徒歩30分）も相まって、新法民泊単体での投資回収はほぼ不可能です。10年後に土地・建物が手に入る（実質6.6万円の24回払い＝総額約790万円の割賦購入）という出口戦略は魅力的ですが、建物の寿命がそこまで持つかどうかも含めてギャンブルの域を出ません。
実際に現地を見てみて「主要構造部（柱・梁・基礎・雨漏り）が無事であり、水回りの配管が生きていて、数十万円の表層DIY（畳替えや壁紙塗装、残置物撤去）だけでゲストを呼べる状態である」と自分の目で確認できた場合にのみ、家賃固定の特約を結んだ上で買い付けを入れるべき、極限の「目利き」を試されるハイリスク・ハイリターン案件です。