1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 北海道小樽市桂岡町
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交通: JR函館本線「銭函（ぜにばこ）」駅 徒歩28分（※車移動前提エリア）
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月額固定費: 53,000円
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※基本賃料5.3万円（管理費・共益費0円）。大東建託等の大手サブリースではなく地場管理のため、備考欄に事業用消費税の記載はありませんが、仮に民泊運用（事業用契約）として10%の消費税（5,300円）が外追い加算された場合は58,300円となります。
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初期費用: 約23万〜28万円（※一般契約基準）
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※敷金なし（0円）＋礼金1ヶ月（5.3万円）。ここに仲介手数料1.1ヶ月（5.83万円）、前家賃（5.3万円）、住宅保険料（2年：3万円）が乗ります。備考欄に「ペット飼育の際、ペット礼金あり」とあるため、民泊でペット同伴を売りにする場合は礼金が1〜2ヶ月分積み増しされる可能性があります。それを加味しても、90㎡超の5LDKとしては初期取得コストが驚異的に低いです。
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構造: 木造 2階建の1棟（メゾネット、または1階・2階のいずれかワンフロア） / 91.8㎡（5LDK：和4.5、和6、洋4.5、洋6、洋5、LDK10.0）
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特筆事項: 民泊可（大家・管理会社公認）、駐車場2台分無料、ペット飼育相談可能（小型犬・大型犬・猫可）、楽器相談可、ルームシェア可、事務所使用可、即入居可能。
2. 小樽市・新法民泊（住宅宿泊事業法）の上乗せ制限
北海道小樽市は、歴史的建造物や運河周辺の景観を守りつつ、過度な混雑（オーバーツーリズム）を防ぐため、「小樽市住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」による独自の上乗せ規制を敷いています。
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住居専用地域における一律の期間制限: 「通年で営業禁止（1月1日〜12月31日まで全面不可）」
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小樽市内の「第1種・第2種低層住居専用地域」「第1種・第2種中高層住居専用地域」では、新法民泊の営業が通年で完全に禁止されています。
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本物件のエリア指定（桂岡町：第1種住居地域）:
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小樽市桂岡町エリアの多くは都市計画上「第1種住居地域」に指定されています。小樽市の条例では、住居地域（第1種・第2種・準住居）において以下の上乗せ規制が適用されます。
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【制限内容】: 学校等（小中学校、高校、幼稚園、保育所等）の敷地境界から100m以内の区域において、児童生徒が登校する日（平日・土曜等）の営業を禁止する。
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【実務上の対策】: 物件の半径100m以内に学校や保育施設がなければ、住居地域であっても新法の上限である「年間180日間」をフルに営業可能です。事前に（株）さくらの不動産様を通じて、周辺施設の有無を小樽市役所の民泊担当窓口へ確認することが必須となります。
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3. 銭函・桂岡町エリアの特性と5LDKが狙うべきターゲット
札幌市と小樽市の中間に位置する「銭函（ぜにばこ）」は、近年おしゃれなカフェやサーフスポット、移住地として急激に人気が高まっているエリアです。桂岡町はその銭函駅から山側に上がった高台の住宅街に位置します。
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「札幌・小樽ダブルアクセス」を活かしたレンタカー周遊インバウンド:
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銭函エリアは札樽自動車道「銭函IC」がすぐ近くにあり、車があれば札幌中心部まで約25分、小樽運河まで約20分と、北海道観光の2大拠点のどちらへも抜群のアクセスを誇ります。駅徒歩28分の坂道立地であるため、ターゲットは「新千歳空港でレンタカーを借りた外国人ファミリー・グループ（4〜8名）」に100%特化します。
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「大型犬・猫OK」をフックにした国内の愛犬同伴・避暑旅需要:
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北海道は本州からの「愛犬連れフェリー旅」や、夏の長期避暑（暮らすような旅）のデスティネーションとして圧倒的な人気があります。本物件は「大型犬・猫も可」という非常に緩いペット条件であるため、本州の富裕層やシニア層が愛犬と一緒に1〜2週間滞在するような「ロングステイ（民泊＋マンスリーのハイブリッド）」の需要をピンポイントで総取りできます。
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冬の「ニセコ・手稲」スキー客のバックアップ拠点:
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近年、ニセコや倶知安周辺の宿泊単価がインバウンドバブルで高騰しすぎており、あえて車でアクセスしやすい小樽・余市・サッポロテイネ周辺に宿を取るスキー・スノーボード客（JAPOW目当ての外国人）が増加しています。5LDK（91.8㎡）あれば、大量のスノーボードやウェアなどのギアを置くスペースを十分に確保でき、ビジホに泊まれない大人数スキーヤーの受け皿になります。
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4. 収支シミュレーション（新法120日稼働＋冬期マンスリー・完全自主管理運用の場合）
月額固定費が5.3万円（税込想定でも約5.8万円）と、91.8㎡のキャパシティに対してあり得ないほど低いため、ブレイクイーブン（損益分岐点）のハードルは極めて低いです。北海道の特性上、1年のうち「夏（7〜8月）」と「冬（12〜2月）」に需要が完全に二極化するため、新法民泊をハイシーズン中心に120日間稼働させ、残りの冬のコア期間（3ヶ月間）をスキーヤー向け、または定期借家マンスリーで埋める二毛作スキームで試算します。
【設定条件：売上】
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① 民泊期間（年間120日稼働・夏冬のハイシーズン・大人数一棟貸し）
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想定宿泊単価：16,000円（4〜6名利用時のグループ平均単価）
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民泊年間売上：1,920,000円（1.6万円 × 120日）
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② 冬期スキーヤー向け長期または定期借家マンスリー（3ヶ月・90日間）
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テイネや小樽近郊のスキー場を回る外国人・国内長期滞在者向けに、光熱費込みで月額14万円で客付け。
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マンスリー売上：420,000円（14万円 × 3ヶ月）
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③ ゲスト清掃費回収売上（補正）
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91.8㎡の広さのため1回あたりの清掃・リネン費を7,000円に設定。年間約30回のチェックインによる回収。
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清掃費売上：210,000円
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★ 年間総売上：2,550,000円（月平均：約21.2万円）
【年間支出の計算】
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家賃・諸経費（固定費）: 699,600円（事業用消費税10%・諸経費込を想定：月額58,300円 × 12ヶ月分）
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光熱費・通信費・冬期灯油代（水抜き対策含む）: 360,000円（北海道の冬期の灯油・暖房代、電気代高騰を考慮して厚めに計上）
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民泊・マンスリーサイト手数料（一律約15%）: 351,000円（宿泊・マンスリー売上234万円に対する手数料）
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支出合計：1,410,600円
【最終収支】
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★ 年間営業利益：約 ＋1,139,400円（毎月約9.5万円の利益）