1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 大阪府大阪市中央区南本町３丁目
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交通: 大阪メトロ御堂筋線「本町」駅 徒歩2分
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月額固定費: 151,800円（賃料148,500円＋管理費3,300円）
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初期費用: 約65万〜75万円（敷金0 / 礼金3ヶ月（44.55万円）＋前家賃、保証会社費用等）
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構造: SRC造 14階建の10階部分 / 1室（25.70㎡・角部屋）
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築年月: 1979年12月（築46年6ヶ月）
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特筆事項: 家具家電付き（ただし特区民泊が間に合わないため新法180日限定）、3点ユニット（またはシャワー）、即入居可。
2. 180日制限（新法民泊）による絶望の収支シミュレーション
特区民泊が使えないため、営業できるのは365日のうち「180日」だけです。 残り185日間は「法律上、1日たりともゲストを泊めてはいけない空室期間」となります。
新法民泊における「最高の奇跡」として、営業が許される180日間を100%全て満室（180日フル稼働）にできたという超ポジティブな前提で計算します。25.7㎡の広さから、ターゲットは2名（カップル・友人）です。
【設定条件】
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ターゲット: 御堂筋線本町駅徒歩2分の立地を重視する、国内外の2名グループ
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想定宿泊単価: 11,000円（競合がひしめく本町エリアの相場価格）
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年間稼働日数: 180日（新法の法律上限マックス）
【年間収入】
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年間宿泊売上：198万円（単価1.1万円 × 180日）
【年間支出の計算】
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家賃・管理費（固定費）: 182.16万円（月額15.18万円 × 12ヶ月分丸々支払い）
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光熱費・通信費: 15万円（不稼働日もWi-Fiやスマートロック、最低限の通電維持が必要）
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運営代行・清掃手数料（20%）: 39.6万円（180日分の清掃・ゲスト対応外注費）
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サイト手数料（15%）: 29.7万円
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支出合計：266.46万円
【最終収支（180日フル稼働でも）】
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年間運営収支：▲68.46万円（赤字）
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どれだけ集客を頑張って、180日の営業日をすべて満室にしても、毎年約70万円の赤字となります。
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理由は極めてシンプルです。「180日分の売上（198万円）」で「365日分の高い家賃（182万円）」を支えきれないからです。
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3. 180日制限外をマンスリーマンションとして運営した場合
180日をうまく繁忙期（長期連休・夏休み期間）に集中し、残りの期間185日のうち何ヶ月かをマンスリーマンションとして運営できれば、黒字化も可能です。月額15万円×5ヶ月契約できれば、75万円売上が上がるのでなんとかトントンになります。いずれにしても、収支予測は厳しいので簡単に利益が出る物件ではありません。