富山県高岡市本郷・四屋エリアにある、土地約190坪・平屋使いも可能な古民家＋敷地内に木造2階建倉庫・ガレージ付きという珍しい物件をご紹介します。居室8部屋以上という広さもあり、民泊・カフェ・アトリエ・寮・作業場など多用途に使える点が魅力。敷金・礼金0円・月額賃料4万円（売買交渉可）という設定もあり「10年住んだら家あげます」というユニークな契約が付されている点も興味深いです。URLはこちら： https://jmty.jp/toyama/est-hou/article-1hs2eg ただし、立地・物件状態・運営形態を含めてメリットばかりではなく、民泊として運用する際のリスク・現実的な稼働率・収益モデルも丁寧に検討します。物件価格が低め・用途自由・広大な敷地という強みがある反面、アクセス・築年数・管理コスト・集客力という観点では慎重な分析が必要です。
物件情報
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所在地：富山県高岡市本郷・四屋エリア（具体住所は非公開）
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物件種別：古民家＋敷地内木造2階建倉庫＋ガレージ付き
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土地面積：約190坪（約 628㎡）
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建物：「母屋（平屋使い可能）」「別棟倉庫2階建」「ガレージ」
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間取り／居室数：居室8部屋以上（詳細間取り不明）
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賃料：月額4万円、敷金・礼金なし。10年契約継続で「家あげます（1万円）」プランあり。
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ガス／設備：プロパンガス、灯油ボイラー、上下水道（現況貸し）
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駐車：敷地内現状普通車5台程度、進入路が狭めのため中型車以上は要現地確認
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用途：民泊・カフェ・事務所・作業場・資材置場・バイクガレージ・アトリエ・寮など用途多様に相談可
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契約条件・注意事項：建物未登記、譲渡時の境界明示なし、再建築時建築基準法第43条第2項の許可が必要との記載あり。
民泊適正評価
◎強み
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土地面積190坪という広さで、普通の戸建て民泊よりもゆったり滞在・多人数利用・イベント利用・アトリエ併用など多用途で差別化可能。
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居室8部屋以上という点から、グループ／家族／長期滞在者をターゲットにできる。
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駐車スペース複数台可能という点も、車利用のゲスト（バイク、車旅、レジャー拠点）にアピール可能。
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賃料が月４万円という低コスト設定なので、初期費用を抑えて運営開始できる。
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用途の自由度が高く、民泊＋アトリエ＋倉庫併用など収益の複数化を検討できる。
△懸念・リスク -
立地詳細が「本郷・四屋エリア」とあるものの、アクセス（駅徒歩・観光スポット近接）に関する情報が少なく、集客ポテンシャルが明確ではない。観光需要が非常に高いエリアではないため、単価・稼働率ともに控えめに想定する必要あり。
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物件状態が古民家＋倉庫ということから、リノベーション・修繕費がかなり必要となる可能性あり。民泊運営では清潔感・設備充実が集客力につながるため、改装コストを甘く見てはいけません。
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「進入路が狭め」「普通車5台程度駐車可だが中型車以上は難しい可能性あり」という記載あり。ゲスト側の利便性（荷物運び、夜間アクセス、複数台駐車）にネガとなることも考えられます。
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建物未登記・再建築時許可要・境界明示なし等、法務・将来売却／運用継続における不確定要素あり。長期運用を考えるならばこれらのリスクを軽視できません。
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観光地ど真ん中ではないため、宿泊単価を高く設定しづらい。周辺のホテル・旅館の稼働率データも、住宅街・郊外型施設では低めです。例えば富山県の「簡易宿所」の稼働率は、2019年時点で月によって20～45％程度というデータがあります。 Livhub+1
総合評価
この物件は「低固定費＆用途が自由」「規模が大きい」という特徴があり、民泊・複合用途運営を検討する上で魅力的です。ただし「集客ポテンシャル」「改装費」「運用リスク」の数値化・現地確認をしっかり行ったうえで、保守的な収益想定で計画を立てることが重要です。
契約前に確認するポイント
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地域の民泊・宿泊施設に関する条例・旅館業法・簡易宿所営業などの適用可否を確認。富山県では「住宅宿泊事業法」適用可能とのデータあり。 Livhub+1
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建物の登記状況（母屋・倉庫ともに未登記という記載あり）、将来的な譲渡／売却の条件（境界明示なし）など法務リスクの洗い出し。
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建物・設備の現況（屋根・外壁・基礎・設備・給排水・倉庫・ガレージ）および改修費用・リノベ可能性を見積もる。特に古民家ゆえに構造面の補強が必要となる場合あり。
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進入路・駐車場の実測確認。大型車両・複数台駐車の想定があれば、実地にてサイズ・動線を確認。
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観光・宿泊需要の実データ収集。近隣施設・競合宿泊施設・宿泊単価・イベント動向を調べ、ターゲット設定を明確に。
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長期運営を前提とするならば、収益モデルを複数シナリオ（稼働率高／普通／低）で作成。特に初期改装費を回収できる見込みを立てておく。
周辺地域の平均稼働率
富山県・高岡市エリアの宿泊施設（ホテル・旅館・簡易宿所等）の稼働率データを見ると、例えば2024年4月時点で高岡市では「平日83.3％」という値が報じられています。 TBS NEWS DIG ただしこの数字はホテル・旅館等「宿泊施設全体」であり、古民家民泊・戸建て宿泊施設・観光地から離れた住宅街型施設には当てはまりません。過去の富山県「簡易宿所」のデータでは、2018～19年にかけて月単位で 約20～45％ 程度という非常に低めの数値も示されています。 Livhub
よって、この物件立地・タイプを鑑みたうえで、保守的には 稼働率40〜50％ を想定するのが現実的です。特に運営開始初期・知名度が低いうちはこのレンジが妥当でしょう。知名度・レビューがついてきたら60％超を目指すという計画が安心です。
運営した場合の想定年間利益（保守的モデル）
＜前提条件＞
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宿泊単価：1泊あたり10,000円（古民家・広さあり・8部屋以上・用途自由という強みを活かすが、観光地ど真ん中ではないため控えめ設定）
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最大稼働日数：365日 × 稼働率45％＝約164日
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年間売上：10,000円 × 164日＝約1,640,000円
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年間変動費（清掃・消耗品・光熱費など）：1泊あたり2,000円想定 × 164日＝約328,000円
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年間固定費（管理代・保険・修繕積立等）：年間300,000円想定
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年間賃料：月4万円×12＝480,000円
年間利益試算＝1,640,000 − 328,000 − 300,000 − 480,000＝ 532,000円（約53万円）
このモデルでは、年間利益約50万円程度とかなり控えめ。
もし稼働率を55％（約201日）まで伸ばせて、宿泊単価を12,000円に設定できた場合： -
年間売上：12,000×201＝約2,412,000円
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変動費：201×2,000＝402,000円
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固定費：300,000円
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賃料：480,000円
→ 利益＝2,412,000 − 402,000 − 300,000 − 480,000＝ 1,230,000円（約123万円）
とはいえ、この水準に到達するには知名度確立・レビュー数蓄積・内装・設備グレードアップなど多くの投資と運営努力が必要です。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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宿泊単価を引き上げる：例えば「古民家×撮影ロケーション」「バイクガレージ付き宿」「アトリエ付き滞在型宿」など用途を差別化し、1泊15,000円以上の単価設定も模索。
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稼働率向上策：SNS・OTA（宿泊サイト）で地域ならではの体験（富山湾・能登アクセス・工房見学など）を打ち出す。平日・オフシーズン向け長期滞在割・法人利用（研修・ワーケーション）等、複数用途で稼働率底上げ。
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複合用途運営：民泊だけでなく、日中は倉庫・アトリエ・バイクガレージ・撮影スタジオとしてレンタルスペース化し、宿泊以外の収益を追加。
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コスト削減：DIYリノベを積極活用・清掃・運営を外注せず内製化・設備の省エネ化などで固定費・変動費を抑える。
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地域連携・イベント化：地元工芸体験・ワークショップ・地域ガイドツアー等を宿泊パッケージ化し、単価・滞在日数を延ばす。
総括
本物件は「広さ・用途自由・低固定費」という点で非常にユニークな物件であり、民泊運営者・クリエイター・趣味スペース兼用宿泊施設という形での運用を検討する価値があります。一方で、「観光立地からやや距離」「改装・設備コスト」「アクセス・駐車動線」「法務・登記の不確定性」といったハードルも無視できません。収益を安定させるためには、保守的な稼働率・単価でシミュレーションを行ったうえで、改善戦略を初期段階から組み込むことが大切です。