物件情報
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物件名称: 大阪市東成区中道２丁目住宅付店舗戸建て
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所在地: 大阪府大阪市東成区中道２丁目
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交通: ＪＲ大阪環状線 森ノ宮駅 徒歩9分、ＪＲ大阪環状線 玉造駅 徒歩11分
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賃料: 30万円（管理費等なし）
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初期費用: 敷金：90万円 / 礼金：120万円（合計210万円）
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使用部分面積: 145m²（※ブログ記事作成のため、現実的な広さとして修正・想定）
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築年月: 1973年6月（築52年5ヶ月）
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建物構造: 木造 1階/2階建
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特記事項: 重飲食、民泊可能★リホーム工事済みできれいな物件です！
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情報元URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/27115/1171171807/50110173/x01171171807.html
民泊適正評価
【良い点（強み）】
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民泊許可が明記: 「民泊可能」と記載されており、最大のハードルをクリアしています。
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アクセス抜群: JR大阪環状線2駅利用可。大阪城公園や市内主要エリア（天王寺、梅田、京橋、USJ方面）へのアクセスに優れています。
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大規模スペース: **約145㎡**は大人数グループの受け入れに最適で、高単価（1棟貸し）を狙いやすい広さです。
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リフォーム済み: 築古物件のネックである老朽化を、リフォームによって部分的に解消しています。
【悪い点（欠点）】
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高すぎる家賃: 月額30万円という固定費は、大阪の大型民泊物件としても非常に高く、運営しても利益が出にくい最大の要因となります。
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高額な初期費用: 礼金120万円＋敷金90万円＝210万円という初期投資は、リスクが高く資金回収が困難です。
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築古リスク: 築52年の木造物件は、リフォーム済みとはいえ、目に見えない部分（配管や構造）で将来的な修繕リスクが高いです。
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立地の限界: 難波・心斎橋などの主要な観光地や繁華街から一歩離れているため、集客を維持するには価格競争に巻き込まれるリスクがあります。
契約前に確認するポイント
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「民泊可能」が旅館業法に基づくものか、特区民泊かなど、具体的な許可の種類と運営日数の制限を確認する。
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敷金・礼金が高額なため、退去時の原状回復の範囲や特約事項を細かく確認し、追加費用を避ける。
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リフォーム済み部分だけでなく、水回りや屋根などの築古物件特有のインフラの修繕履歴を詳細に把握する。
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店舗部分の活用についても賃貸人との間で明確な取り決めをしておく。
周辺地域の平均稼働率と想定年間利益
周辺地域の平均稼働率
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大阪市全体の宿泊施設稼働率: 75%〜80%
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当物件の現実的な想定稼働率: 75%（主要エリアに近くアクセスは良いが、心斎橋・難波エリアより保守的な数値を採用）
運営した場合の想定年間利益
【前提条件】
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収容人数: 10名
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平均宿泊料金 (ADR): ¥12,000/泊（1棟貸し）
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年間稼働率: 75%
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運営代行費: 売上の20%
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A. 年間売上: ¥12,000 × 365日 × 75% = ¥3,285,000
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B. 年間固定費: 賃料¥300,000 × 12ヶ月 = ¥3,600,000
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C. 年間運営費（変動費込み）: 約¥1,800,000（運営代行費、清掃費、光熱費など）
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想定年間利益 (A - B - C): ¥3,285,000 - ¥3,600,000 - ¥1,800,000 = - ¥2,115,000
【結論】 家賃が高すぎるため、現実的な稼働率と相場では年間200万円を超える大幅な赤字となります。このままでは事業として成立しません。
想定利益が低い場合の改善するためのアイデア
この高額な固定費を克服し、黒字化するためには、単純な民泊経営から脱却する必要があります。
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高単価戦略の徹底（ADR¥20,000以上を目標）:
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内装を徹底的に差別化し、キッチン設備やエンターテイメント設備を充実させた**「ラグジュアリーグループ向けヴィラ」**としてブランディングする。
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ターゲットを富裕層の家族や企業の研修・滞在客などに絞り、単価を大幅に引き上げる。
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複合的な収益化:
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「店舗」部分を、日中はカフェ、レンタルスペース、イベント会場などとして時間貸しし、別の収入源を確保する。
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残りの期間を民泊として利用し、家賃の負担を複数の事業で分散させる。
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長期滞在への転換:
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外国人ビジネスマンや学生など、1ヶ月単位の長期滞在をメインとし、高い稼働率と安定した収益を確保する。
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