民泊物件  ·  25日 9月 2025

【大阪市中央区】日本橋駅徒歩3分！民泊相談可1DKの収益性を徹底分析

物件情報

 

  • 物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6976757549/50014799/x06976757549.html

  • 住所: 大阪府大阪市中央区千日前１丁目

  • 交通: 大阪メトロ堺筋線 日本橋駅 徒歩3分 / 大阪メトロ千日前線 日本橋駅 徒歩3分 / 近鉄難波・奈良線 近鉄日本橋駅 徒歩3分

  • 賃料・管理費: 住居用：6.5万円 / 3,000円

  • 民泊用: 民泊相談可（住居用賃料+5万円/月）

  • 敷金/礼金: なし / なし

  • 間取り/専有面積: 1DK / 23㎡

  • 建物種別/築年月: マンション（RC造） / 1989年4月（築36年6ヶ月）

  • その他: 角部屋、事務所使用可、最上階、民泊相談可

 

民泊適正評価

 

  • 良い点

    1. 最高の立地とアクセス: 日本橋駅から徒歩3分というアクセスは、国内外からの観光客にとって絶大な魅力です。道頓堀、黒門市場、なんばなど、大阪を代表する観光地へ徒歩圏内であり、集客力は極めて高いです。

    2. 初期費用の安さ: 敷金・礼金が不要なため、事業開始時の初期投資を抑えられます。

    3. 民泊の許可: 「民泊相談可」と明記されているため、安心して事業内容を伝えられます。無断転貸による契約解除のリスクがありません。

    4. 比較的広い専有面積: 23㎡の1DKは、ワンルームよりも広いため、2～3人のゲストにも対応しやすくなります。

    5. 最上階・角部屋: 最上階かつ角部屋であるため、近隣からの騒音トラブルやプライバシーの問題が起きにくいです。

  • 悪い点

    1. 高額な民泊用家賃: この物件の最大のデメリットは、民泊利用の場合の家賃設定です。住居用（6.5万円）に月々5万円追加されるため、家賃は11.5万円（税別）となり、23㎡の物件としては非常に高額です。これが利益を大幅に圧迫します。

    2. 築年数の古さ: 築36年という古さは、水回りやエアコンなど設備が故障するリスクを伴います。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊利用時の詳細な契約条件: 家賃に加えて、管理費や水道代、消費税など、民泊運営にかかる全ての費用を確認しましょう。

  • 自治体への確認: 大阪市は民泊新法に積極的な自治体ですが、物件が所在する地域や建物に関する独自の規制がある場合があります。事前に保健所などに相談し、必要な手続きや設備要件を把握しておきましょう。

  • 設備の現状: 内見時に、エアコンや給湯器などの設備が問題なく稼働するか、必ずチェックしましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大阪市中央区、特に日本橋・なんばエリアは、全国でも最も民泊需要が高いエリアの一つです。平日のビジネス利用、週末の観光利用ともに安定した需要があり、年間を通じて高い稼働率が期待できます。ここでは、現実的な想定として**年間平均稼働率90%**でシミュレーションを行います。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 月額固定費用: (住居用賃料6.5万円 + 民泊追加料金5万円) + 管理費3,000円 + 消費税（5万円×10%）+ 鍵交換（1万円）= 123,000円

    • 年間固定費用: 123,000円 × 12ヶ月 = 1,476,000円

  • 想定年間売上:

    • 1泊あたり11,000円（2～3人利用を想定）と仮定します。

    • 11,000円/泊 × 365日 × 90%（稼働率） = 3,613,500円

  • 年間運営費用（変動費）:

    • 清掃・消耗品費: 1回あたり5,000円と仮定し、年間164回の清掃で820,000円

    • 運営代行費用: 売上の20%と仮定し、722,700円

    • その他雑費: 100,000円

    • 年間費用合計: 1,476,000円 + 820,000円 + 722,700円 + 100,000円 = 3,118,700円

  • 想定年間利益:

    • 3,613,500円（売上） - 3,118,700円（費用） = 494,800円

このシミュレーションから、年間で約49.5万円の利益が出ることが想定されます。家賃が非常に高額なため、せっかくの高稼働率でも収益が伸び悩むことがわかります。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

  1. セルフ運営への切り替え: 運営代行費用（年間約72万円）や清掃費用を削減するため、すべてを自分で行うことで、利益率を劇的に向上させることが可能です。

  2. ターゲットの明確化: 1DKという広さを活かし、小規模なファミリーやビジネス利用のゲストに特化しましょう。

  3. ユニークなコンセプト: アニメやゲームの聖地が近い立地を活かし、特定のサブカルチャーに特化したコンセプトの内装にすることで、高単価を狙うことができます。

  4. 長期滞在プランの提供: ワーケーションや出張者、学生などをターゲットに、週単位や月単位での割引を提供することで、安定した稼働を確保し、清掃回数を減らすことができます。

  5. 同じビルの複数部屋を運営: 同じビル内には、民泊相談が可能なワンルーム物件も募集されています。複数の部屋を同時に運営することで、清掃やゲスト対応などの管理効率を高めつつ、事業規模を拡大し、利益を伸ばすことも検討できます。