物件の魅力と民泊適正評価
この物件の最大の強みは、なんと言っても**「立地」「広さ」「リノベーション済み」**という3つの要素が揃っている点です。
-
抜群の立地: 福駅から徒歩2分というアクセスの良さは、大きな集客力となります。大阪の主要観光地である難波や心斎橋にも乗り換えなしでアクセス可能です。
-
民泊許可済み: オーナーが民泊に前向きであるため、契約に関するリスクを軽減できます。
-
広い間取り: 4LDK（77.76㎡）は、大人数での宿泊に最適であり、ファミリーやグループ旅行客の需要に応えることで、高い宿泊単価を狙えます。
-
リノベーション済み: 築年数が古い物件ですが、内装がリノベーションされているため、初期の改装費用を大幅に抑えられます。
一方で、**礼金が2ヶ月分（29万円）**と高めであることや、築47年という古さから、見えない部分の老朽化リスクがある点は注意が必要です。
運営した場合の想定年間利益
大阪市内の宿泊施設は、インバウンド需要の回復により高い稼働率を維持しています。この物件の優れた立地と広さを考慮すると、現実的な稼働率として**75%**を想定します。
-
想定宿泊料金: 4LDKの広さと立地を活かし、1泊22,000円と設定します。
-
年間想定売上: 22,000円 × (365日 × 75%) = 約602万円
-
年間想定経費:
-
家賃: 14.5万円 × 12ヶ月 = 174万円
-
光熱費・通信費など: 約30万円
-
清掃費・リネン交換費: 売上の約15% = 約90.3万円
-
備品消耗品費・保険料など: 約20万円
-
合計年間経費: 約314.3万円
-
-
想定年間利益: 602万円（売上）- 314.3万円（経費）= 約287.7万円
年間約288万円という高い利益が見込めます。高額な礼金を支払っても、大阪の強力な観光需要と物件の魅力を活かせば、十分な収益を確保できる可能性を秘めています。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
-
コンセプトの明確化: 「ファミリー向け貸切宿」や「グループ旅行の拠点」など、ターゲットを絞り込んだコンセプトを打ち出し、集客を図ります。
-
写真と説明文の工夫: プロのカメラマンに依頼して、物件の魅力を最大限に引き出す写真を撮影し、リスティングに掲載します。物件の広さや清潔感を強調することが重要です。
-
価格の柔軟な設定: 週末や連休など需要が高まる時期には高単価を狙い、平日の空室を埋めるために連泊割引などを設定します。
-
設備の充実: 広いリビングを活かして、プロジェクターやボードゲームを設置するなど、宿泊体験の質を高める工夫をすることで、リピーターを増やし、単価アップにもつなげられます。