民泊物件  ·  21日 9月 2025

大阪市【民泊相談可】駅徒歩4分の新築戸建てで始める高収益民泊

物件情報

 

 

民泊適正評価

 

この物件の民泊適性は非常に高いと評価できます。最大の強みは、なんといっても「立地」です。下新庄駅から徒歩4分というアクセスは、大阪市内の主要な観光地やビジネス街への移動に非常に便利で、民泊ゲストにとって大きな魅力となります。また、築1年未満という新しさも大きなアドバンテージです。清潔感があり、水回りや設備が最新であることは、ゲストの満足度を高め、高評価レビューに繋がりやすいです。 一方で、無視できない欠点も存在します。まず、家賃が18万円と高めであることに加え、礼金が35万円と非常に高額です。これにより、初期費用が合計45万円と、非常に大きな負担となります。この高額な初期費用は、最初の数ヶ月間の収益を圧迫し、投資回収を遅らせる要因となります。また、駐車場がない点も、車で移動するゲストには不向きです。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の具体的条件: 「民泊相談可能」と記載されていますが、これは運営を許可するという確約ではありません。契約前に、オーナーや管理会社と詳細な条件（届け出の要否、運営期間、清掃ルールなど）について、必ず書面で確認を取る必要があります。

  • 初期費用とキャッシュフロー: 高額な礼金は、特に初期のキャッシュフローを悪化させます。売上が安定するまでの期間を考慮し、十分な自己資金を確保しておくことが重要です。

  • 運営体制: 複数の駅が利用可能ですが、それぞれの駅からの動線を考慮したゲスト向けの案内を作成する必要があります。また、清掃・管理体制を外部に委託する場合、その費用も事前に見積もっておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大阪市は国内有数の観光都市であり、宿泊施設の稼働率は非常に高い水準にあります。ホテルの客室稼働率は通常70%〜80%で推移しています。下新庄駅は主要駅からは少し離れますが、その分家賃が抑えられ、駅から徒歩4分という利便性を考慮すると、民泊でも高い稼働率が見込めます。ここでは現実的な数字として、**65%**の稼働率を想定します。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 想定宿泊料金: 新築・好立地という強みを活かし、1泊35,000円と設定します。

  • 年間想定売上: 35,000円 × (365日 × 65%) = 35,000円 × 237日 = 829.5万円

  • 年間想定経費:

    • 家賃: 18万円 × 12ヶ月 = 216万円

    • 光熱費・通信費など: 約40万円

    • 清掃費用・リネン交換費用: 売上の約15%と想定 = 829.5万円 × 15% = 約124.4万円

    • 備品消耗品費: 約10万円

    • 住宅保険料: 2.6万円

    • 初期費用（敷金・礼金）: 10万円 + 35万円 = 45万円（※初年度のみの費用）

  • 合計年間経費（初年度）: 216万円 + 40万円 + 124.4万円 + 10万円 + 2.6万円 + 45万円 = 438万円

  • 想定年間利益（初年度）: 829.5万円（売上）- 438万円（経費）= 391.5万円

  • 想定年間利益（2年目以降）: 829.5万円 - (438万円 - 45万円) = 436.5万円

高額な初期費用を考慮しても、初年度から390万円以上の利益が見込めます。これは大阪市内の民泊需要の高さと、物件の優れた条件によるものです。2年目以降は初期費用がかからないため、利益率はさらに向上します。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

  • 価格設定の見直し: 周辺の競合物件（特に新築）を常にチェックし、シーズンや週末、イベント開催時には強気の価格設定をすることで、収益を最大化します。

  • ターゲットの細分化: 広さを活かして、学生のゼミ合宿や企業の研修、外国人ファミリーなど、特定の層に向けたサービスや割引プランを提供します。

  • SNSでの情報発信: 新築であることを前面に押し出し、室内の写真や動画をInstagramなどで積極的に発信することで、集客チャネルを多様化します。

  • 周辺情報の充実: 駅から近いという利点を活かし、周辺の飲食店や観光スポットの情報をまとめたオリジナルのマップを作成し、ゲストに提供することで付加価値を高めます。