物件情報
-
物件名: 非公開
-
所在地: 神奈川県横浜市西区境之谷115-20
-
交通: 京急本線 黄金町駅 徒歩18分
-
家賃: 85,000円
-
管理費等: 5,000円
-
敷金/礼金: なし / なし
-
間取り/広さ: 建物45㎡、土地66㎡
-
特徴: 民泊OK、初期費用無料、ペット複数可、DIYOK、都心アクセス良好
民泊適正評価
良い点
-
初期費用ゼロ: 敷金、礼金、仲介手数料がすべてかからないため、事業開始時の初期投資をほぼゼロに抑えられる点は最大のメリットです。
-
圧倒的な低コスト: 月額9万円（管理費込）は、横浜市西区という立地の一戸建てとしては非常に手頃な賃料です。
-
民泊への高い理解: 「民泊OK」と明確に記載されており、オーナーが民泊事業に前向きな姿勢であることがわかります。
-
プライベートな空間: アパートやマンションとは異なり、一戸建てというプライベートな空間を提供できるため、差別化が図れます。
悪い点
-
横浜市の民泊規制: 横浜市は、住宅地域での民泊運営を土曜日と日曜日に限定しています。この物件の用途地域が住宅地域であった場合、年間を通じて運営できる日数が大幅に制限されます。
-
駅からの距離: 最寄り駅から徒歩18分と非常に遠く、公共交通機関をメインに利用するゲストの集客は難しいでしょう。
-
コンパクトな広さ: 建物が45㎡と小さいため、大人数のゲストの宿泊には不向きです。
-
情報不足: 築年数の記載がなく、建物の詳細を現地で確認する必要があります。
運営した場合の収支シミュレーション
この物件で民泊を運営する場合、用途地域が住宅地域であると仮定して、法規制を考慮した収支シミュレーションを行います。
-
設定条件:
-
1泊あたりの平均単価: 10,000円（戸建てのメリットとコンパクトな広さを考慮）
-
年間運営日数: 104日（52週 × 2日/週）
-
年間家賃・管理費: (8.5万円 + 0.5万円) × 12ヶ月 = 1,080,000円
-
その他年間運営費: 800,000円（清掃費、消耗品、予約サイト手数料など）
-
-
収支計算:
-
年間売上: 10,000円 × 104日 = 1,040,000円
-
年間経費: 1,080,000円（家賃・管理費） + 800,000円（その他経費） = 1,880,000円
-
想定年間利益: 1,040,000円 - 1,880,000円 = -840,000円
-
このシミュレーション結果は、年間で約84万円の赤字になる可能性が高いことを示しています。低コストな賃料であっても、運営日数が制限されると、収益を確保するのは非常に困難です。
この物件で民泊を成功させるには？
この物件で民泊事業を成功させるには、まず第一に物件の用途地域を確認し、その上で徹底した戦略を立てることが不可欠です。
-
最重要！用途地域の確認: 最初に役所等で、この物件が「住宅地域」なのか、それとも「商業地域」など曜日制限のない地域なのかを必ず確認してください。もし「商業地域」であれば、年中運営が可能となり、収益シミュレーションも大きく変わります。
-
週末特化型の運営: もし住宅地域だった場合は、土日のみの運営を前提に、料金設定を見直す必要があります。週末料金を2倍に設定したり、最低2泊からの予約にするなど、収益を最大化する工夫が必要です。
-
交通の弱点を補う: 駅からの距離を気にしない国内の旅行客や、車で移動するゲストにターゲットを絞ります。近隣の月極駐車場情報を丁寧に提供することで、車の利用を促せます。
-
費用削減の徹底: 運営日数が限られる分、清掃を自分で行う、消耗品を安価なもので統一するなど、運営コストを徹底的に削減し、収支改善に努める必要があります。