物件情報
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物件名: 非公開（元病院跡と離れ）
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所在地: 鹿児島県曽於郡大崎町菱田
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交通: 記載なし（車でのアクセスが前提）
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家賃: 3万円
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管理費等: 記載なし
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敷金/礼金: 記載なし
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間取り/広さ: 不明
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築年数: 不明
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特徴: 民泊可能（リノベーション相談）、超低賃料、庭にヤシの木あり、DIY・リノベーション必須
民泊適正評価
良い点
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圧倒的な低コスト: 月額3万円という破格の賃料は、収益性を確保する上で最大の武器となります。運営コストを極限まで抑えられます。
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唯一無二のコンセプト: 「元病院跡」という特殊な物件は、他の民泊にはない圧倒的な差別化要素となります。「ホラー体験」「ミステリーハウス」など、テーマ性を持たせた運営が可能です。
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広大な敷地: 庭にヤシの木があることから、ある程度の広さがあると推測されます。庭を活かしてバーベキュー場やアウトドアスペースを設けることができます。
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民泊への高い理解: 「民泊？」という文言から、オーナーが民泊事業に前向きな姿勢であることがわかります。
悪い点
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莫大な初期投資と労力: DIYやリノベーションが必須であり、元病院という特殊な構造や老朽化の程度によっては、多額の費用や専門的な知識、そして膨大な時間が必要となります。
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情報不足: 交通アクセス、建物の詳細（構造、状態など）、正確な間取り、築年数など、詳細な情報が不明瞭です。
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地方の需要: 曽於郡大崎町という立地は、観光地としての知名度が低く、観光客の絶対数が少ないため、集客に苦戦する可能性があります。
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心理的ハードル: ゲストによっては、「元病院」という経歴に心理的な抵抗を感じ、予約を避ける可能性があります。
運営した場合の収支シミュレーション
この物件の最大の強みである低コストと、DIYによる高単価設定の可能性を考慮して収支シミュレーションを行います。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 15,000円（ユニークな体験を提供する価格設定）
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年間平均稼働率: 20%（地方の需要、DIY物件という条件を考慮）
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年間運営日数: 365日
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年間家賃: 3万円 × 12ヶ月 = 360,000円
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その他年間運営費: 1,000,000円（清掃費、消耗品、予約サイト手数料など）
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収支計算:
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年間売上: 15,000円 × 365日 × 0.20（稼働率） = 1,095,000円
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年間経費: 360,000円（家賃） + 1,000,000円（その他経費） = 1,360,000円
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想定年間利益: 1,095,000円 - 1,360,000円 = -265,000円
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このシミュレーション結果は、年間で約26.5万円の赤字になる可能性が高いことを示しています。賃料が極めて低くても、立地による集客の難しさと、運営費用の高さが事業の大きな課題となります。
この物件で民泊を成功させるには？
この物件で民泊事業を成功させるには、入念な計画と、DIY・リノベーションにかける情熱が不可欠です。
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コンセプトを明確化: 「元病院」という背景を逆手に取り、コンセプトを徹底的に尖らせることが重要です。「ミステリーツアー」「ホラー体験」など、ストーリー性のある宿泊体験を提供することで、ニッチなファンを獲得できる可能性があります。
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初期投資計画の策定: まずは現地を内覧し、建物の状態を正確に把握してください。リノベーションに必要な費用と期間を正確に見積もり、資金計画を立てることが何より重要です。
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ターゲットを絞り込む: 駅から遠いため、車で移動するゲストに特化します。SNSを活用して、リノベーションの過程や完成した施設の魅力を積極的に発信することで、集客力を高めます。
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運営体制の構築: 遠隔地のため、清掃やメンテナンスを任せられる協力者を見つけるか、運営代行会社と提携することを検討してください。