物件情報
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物件名: 貸店舗・事務所
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所在地: 大阪府大阪市住之江区浜口西1丁目
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交通: 南海電鉄本線 住吉大社駅 徒歩6分
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賃料: 86,900円（民泊利用時は約92,000円）
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし / なし
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使用部分面積: 59.62㎡
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築年月: 1970年7月（築55年3ヶ月）
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特徴: 民泊相談可、飲食店可、敷金礼金なし、1棟貸し
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掲載URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987615869/50108760/x06987615869.html
民泊適正評価
良い点
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民泊への高い理解: 「民泊・シェアハウスは賃料5,000円（税別）アップ」と明記されており、明確に民泊利用を許可しています。
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抜群の立地: 有名な観光地である住吉大社のすぐそばで、最寄り駅から徒歩6分という好立地は、集客において非常に有利です。
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初期費用が安い: 敷金・礼金が「なし」のため、契約時の初期費用を大幅に抑えることができます。
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1棟貸し: 周囲を気にせず運営できる1棟貸し物件のため、騒音トラブルなどのリスクが低く、ファミリーやグループ客にも喜ばれます。
悪い点
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大規模なリノベーションが必須: 元が貸店舗であるため、キッチン、浴室、トイレといった民泊に必要な水回り設備が整っていません。これらの設備を整えるための大規模なリノベーション費用が発生します。
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築年数の古さ: 築55年と非常に古く、リノベーション費用に加えて、予期せぬ設備の故障や建物の修繕費用が発生するリスクがあります。
運営した場合の収支シミュレーション
この物件の最大の強みである低コストな賃料を活かし、収支シミュレーションを行います。ただし、リノベーション費用は含んでいません。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 20,000円（住吉大社という立地を考慮）
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年間平均稼働率: 55%（観光地に近い点を考慮）
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年間運営日数: 365日
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年間家賃: (86,900円＋5,000円) × 12ヶ月 = 1,102,800円
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その他年間運営費: 720,000円（清掃費、光熱費、予約サイト手数料など）
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収支計算:
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年間売上: 20,000円 × 365日 × 0.55（稼働率） = 4,015,000円
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年間経費: 1,102,800円（家賃） + 720,000円（その他経費） = 1,822,800円
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想定年間利益: 4,015,000円 - 1,822,800円 = 2,192,200円
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このシミュレーション結果は、年間で約219万円の利益が見込めることを示しています。賃料が安いため、初期のリノベーション費用を回収できれば、非常に高い収益性が期待できます。
この物件で民泊を成功させるには？
この物件で成功するためには、リスクを理解し、効果的な戦略を立てることが不可欠です。
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コンセプトを明確にする: 住吉大社という立地を活かし、「和」の要素を取り入れたり、周辺の神社仏閣巡りを楽しむゲスト向けに特化したりするなど、コンセプトを明確にすることで集客力を高めます。
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リノベーションの見積もり: 契約前に、水回りの新設や内装工事にかかる費用を正確に見積もり、資金計画をしっかり立てることが最も重要です。
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コストパフォーマンスをアピール: 広さ、立地、そして「1棟貸し」であることを強調し、ゲストにとってのコストパフォーマンスの高さをアピールすることで、価格競争力を高められます。