物件情報
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物件名: 貸店舗（建物一部）
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所在地: 東京都足立区西新井4丁目
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交通: 日暮里舎人ライナー 谷在家駅 徒歩10分
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賃料: 19.8万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし / 1ヶ月
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間取り/広さ: 4LDK / 114.01㎡
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築年月: 1989年11月（築35年11ヶ月）
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特徴: 民泊相談可、DIY可、駐車場無料、トイレ2ヶ所、バス・トイレ別
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掲載URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987610308/00271677/x06987610308.html
民泊適正評価
良い点
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圧倒的な広さと家賃: 114㎡の4LDKという広さは、都内では非常に希少です。これだけの広さで月19.8万円という家賃は破格で、大きな収益ポテンシャルを秘めています。
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民泊への高い理解: 「民泊相談可」と明記されており、安心して事業計画を進められます。
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DIY可能: 内外装を自由に改装できるため、ターゲット層に合わせた魅力的な内装をゼロから作り上げることができます。
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高い収容力: 4つの個室と広いリビングで、大家族や友人グループなど、大人数での宿泊需要に確実に応えられます。
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無料駐車場付き: 車での移動が多い国内旅行客にとって、都内の無料駐車場は大きな魅力です。
悪い点
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借主負担のリスク: 「建物・内装・設備・躯体等全ての修繕は借主様負担」という条件は、最大のデメリットです。築35年という古さから、予期せぬ設備の故障や大規模な修繕費用（例：雨漏り、配管の破損など）が発生する可能性が高く、事業継続のリスクとなります。
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初期投資の大きさ: DIY型物件のため、内装や水回りの設備を一から整える必要があり、初期のリノベーション費用が大きく膨らむ可能性があります。
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立地の不便さ: 渋谷や新宿といった主要観光地からは離れており、最寄り駅も徒歩10分と、立地が良いとは言えません。
運営した場合の収支シミュレーション
この物件の強みである広さを活かし、大人数での宿泊を前提とした収支シミュレーションを行います。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 25,000円（広さと設備を考慮）
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年間平均稼働率: 50%（都心から離れていることを考慮）
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年間運営日数: 365日
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年間家賃: 19.8万円 × 12ヶ月 = 2,376,000円
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その他年間運営費: 960,000円（清掃費、光熱費、予約サイト手数料など）
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収支計算:
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年間売上: 25,000円 × 365日 × 0.50（稼働率） = 4,562,500円
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年間経費: 2,376,000円（家賃） + 960,000円（その他経費） = 3,336,000円
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想定年間利益: 4,562,500円 - 3,336,000円 = 1,226,500円
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このシミュレーション結果は、年間で約122万円の利益が見込めることを示しています。しかし、この利益は大規模な修繕費用や初期のリノベーション費用を含んでいません。この物件で利益を出すには、これらの高額な費用をいかに抑えるかが鍵となります。
この物件で民泊を成功させるには？
この物件は、適切な戦略とリスク管理ができれば、大きな利益を生み出せる可能性があります。
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DIYのスキルを活かす: 自身でリノベーションや日々の修繕を行うことで、初期費用やランニングコストを大幅に削減できます。
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ターゲットを絞る: 「ファミリー向け」「ワーケーション」「長期滞在」など、特定のニーズを持つゲストに特化し、高単価かつ安定した集客を狙いましょう。
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修繕費用を見積もる: 契約前に専門家を交えて物件の状態を詳細に調査し、修繕にいくらかかるかを正確に見積もることが非常に重要です。
この物件は、リスクを理解し、DIYのスキルを持つ事業者にとって、大きなチャンスとなるでしょう。