【物件情報】
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住所：大阪府大阪市大正区鶴町1丁目
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家賃：108,900円
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管理費：0円
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敷金・礼金：なし
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間取り：4DK（専有面積：97.28㎡）
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建物構造：木造3階建
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築年数：2025年2月（新築）
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最寄り駅：地下鉄四つ橋線 北加賀屋駅 徒歩46分
【民泊適正評価】
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立地：★☆☆☆☆（徒歩46分は致命的。ほぼ車必須）
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建物：★★★★★（新築・広さ良好）
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賃料：★★★★☆（コスパは良い）
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周辺環境：★★☆☆☆（住宅街・観光資源なし）
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総合評価：★★☆☆☆
【契約前に確認するポイント】
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最寄り駅までの交通手段（バスの本数や所要時間の確認は必須）
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駐車場の確保（車利用前提の立地）
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消防設備・簡易宿所の許可取得可否
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近隣の生活施設（スーパー・コンビニ・飲食店）の充実度
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騒音・ゴミトラブルが発生しやすいかどうか（住宅街なので要注意）
【周辺地域の平均稼働率】
大正区鶴町エリアの民泊稼働率は約30〜40％程度と非常に低めです。
大正区の中でも鶴町は特にアクセスが悪く、観光需要はほとんど期待できません。
ビジネス利用や工事関係の長期滞在が主なターゲットとなります。
【運営した場合の想定年間利益】
【収益モデル（仮定）】
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平均稼働率：40％
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1泊単価：9,000円（立地を考慮した適正価格）
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月間売上：9,000円 × 12日 ＝ 108,000円
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年間売上：約1,296,000円
【年間支出】
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家賃：1,306,800円（108,900円 × 12ヶ月）
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運営経費（清掃・光熱費・OTA手数料等）：約700,000円
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その他（Wi-Fi・消耗品・保険等）：約150,000円
【年間利益】
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収支：1,296,000円 −（1,306,800円 + 700,000円 + 150,000円）＝ 約860,800円の赤字
赤字額が大きく、非常に厳しい収益状況です。
【改善案】
もしこの物件で民泊運営を検討する場合、次の工夫が必須です。
● ビジネス利用・工事関係の長期滞在に特化
観光民泊は不向きですが、現場作業員や出張者向けの「ウィークリーマンション型」の長期滞在に絞れば収益化の可能性はあります。
● ペット同伴特化型
新築・広い間取りを活かして「ペット可・長期滞在可能」の民泊物件にすると希少性が出ます。
● 自転車・原付無料貸し出し
最寄り駅まで遠い致命的な弱点を、自転車や原付無料貸し出しサービスでカバーする。
● 駐車場セット提供
近隣で月極駐車場を確保し、必ず「車利用前提」の宿泊プランを設計する。
【結論】
この物件は家賃は安く、新築という大きな魅力はあるものの、立地の悪さがあまりにも致命的です。
徒歩46分という交通アクセスは、観光客が選ぶ可能性がほぼゼロで、一般的な民泊のターゲット（インバウンド、ファミリー旅行、若年層の短期旅行）には全く響きません。
唯一の可能性は「工事関係者向け長期滞在」や「車利用者・ペット連れファミリー」の需要です。
これを意識しなければ高確率で赤字経営になります。
結論：低リスクで始めたい民泊初心者には絶対におすすめしない物件。長期滞在・車利用者向けに特化した上級者向け物件です。