物件情報
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【所在地】横浜市中区三吉町
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【交通】横浜市ブルーライン「伊勢佐木長者町駅」徒歩9分、JR根岸線「関内駅」徒歩16分
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【賃料】月額99,000円（共益費込み）
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【初期費用】敷金0円・礼金0円・仲介手数料0円
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【面積】31.17㎡／1LDK
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【構造】RC造
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【契約条件】普通賃貸借契約 2年／更新料：新賃料1ヶ月
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【その他】民泊相談可（要事前確認）、事務所利用可、SOHO利用可、ピアノ相談可、ペット相談可、短期解約違約金あり（1年未満解約で1ヶ月分）
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民泊適正評価
メリット
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民泊相談可能（合法運営のチャンスあり）
神奈川県は全国的に民泊規制が比較的緩いエリア。横浜市も住宅宿泊事業法（届出民泊）の受付を行っており、合法運営可能。 -
好立地
横浜・関内・伊勢佐木町など観光・ビジネス需要のあるエリアで、アクセスも良好。東京・羽田空港への交通も便利。 -
初期費用を抑えられる
敷金・礼金・仲介手数料なしで、賃料のみでスタートできる点は現金負担が少なくて魅力。 -
住宅設備が標準以上
独立洗面台・2口ガスコンロ・エアコン・室内洗濯機置き場・エレベーター付きで、一般的な民泊利用者には十分。 -
事務所利用・ペット・ピアノも相談可
住宅以外の用途にも広く対応しているため、民泊以外のプランにも転用しやすい。
デメリット
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民泊「相談可」＝確定ではない
あくまで「相談可」であり、必ず許可が取れるわけではない。貸主・管理会社・近隣住民の承諾が必要で、途中で拒否される可能性も。 -
住宅宿泊事業法（民泊）の制限
横浜市の住宅宿泊事業は年間180日まで。365日運営はできない。
※特区民泊対象外エリア。 -
利益確保が厳しいライン
周辺の民泊相場（Airbnb参考）では1泊7,000円〜10,000円が一般的。仮に1泊9,000円で月15泊できたとしても、売上135,000円に対し、家賃99,000円＋光熱費・清掃費等で実質利益は月2〜3万円程度。 -
1LDK・31㎡は民泊としてはやや手狭
ターゲットは単身〜カップル向けに限定され、ファミリー層には不向き。周辺に広い物件も多いため競合に埋もれるリスクも。 -
短期解約違約金あり
契約1年未満の解約は違約金（賃料1ヶ月分）が発生するため、撤退コストが意外と重い。
想定収益モデル
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平均宿泊単価：9,000円／泊（周辺相場）
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稼働率：月15泊（50％前後）
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月間売上：9,000円 × 15泊 ＝ 135,000円
【月間経費（目安）】
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賃料：99,000円
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光熱費・Wi-Fi：15,000円
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清掃費・リネン：10,000円
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サイト手数料：約5,000円
【月間利益】
135,000円 − 129,000円 ＝ 約6,000円の黒字（ほぼトントン）
※稼働率が下がると赤字に転落。
成功するためのポイント
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短期民泊よりも中期滞在（30日以上）を狙うこと
→ 中期の場合は住宅宿泊事業法の適用を受けず、集客も安定しやすい。 -
出張ビジネスマンや横浜観光のカップルに特化した訴求
→ 競合が多いため、デザイン性や無料貸出サービスなどで差別化が必要。 -
民泊不可だった場合の事務所利用・普通賃貸プランも視野に入れる
→ 万が一民泊NGでも事業用・倉庫・SOHOなどへの転用でダメージを減らす。
結論
この物件は「横浜エリアで低リスクに民泊を始めてみたい人」には検討の余地があります。ただし、
・民泊許可の確定が取れるまでは絶対に契約しないこと
・住宅宿泊事業法の年間営業制限を理解していること
が大前提です。
収益性は高くないため、「副業・勉強目的」「初期費用を抑えて実験的にやりたい人」向け。
本格的に収益を狙うには狭く、費用対効果は薄い可能性が高いです。
評価：★★★☆☆（おすすめ度 3／5）
低リスク・低利益物件。中期滞在型ならあり。